Danni da parti comuni con responsabilità per il condominio

Un infortunio avvenuto in una parte comune dell’edificio condominiale, così come un danneggiamento occorso a cose o persone, dovuto a parti comuni dell’edificio stesso: episodi che rientrano nella fattispecie della responsabilità extracontrattuale, vale a dire non conseguente a una inadempienza di una parte nell’esecuzione di un contratto (per esempio, rimanendo in materia di fabbricati, per vizi dell’intonaco di una facciata di uno stabile, il cui restauro era stato appaltato a un’impresa). Questa responsabilità - prevista dagli articoli 2043 e seguenti del Codice civile - è anch’essa fonte di obbligazioni di carattere pecuniario.

Affinché sussista una responsabilità extracontrattuale, detta anche aquiliana, servono tre elementi:

un evento che abbia prodotto un danno, economicamente valutabile, al danneggiato;

la colpa, o il dolo, del soggetto danneggiante;

il nesso causale tra l’evento e la colpa del danneggiante.

A parte il caso del dolo, l’evento esula dall’aspetto psicologico delle parti e, normalmente, si verifica tra persone che non hanno alcun rapporto tra loro.

La colpa

Un comportamento, attivo od omissivo, del danneggiante, soprattutto se a suo carico incombeva l’onere di attivarsi affinché l’evento (a volte prevedibile) non si verificasse: in questo consiste la colpa, che, nel condominio, inerisce soprattutto alla manutenzione, ordinaria e straordinaria, delle parti e dei servizi comuni, al fine di mantenerli in efficienza per l’uso al quale servono. È compito dell’amministratore segnalare le loro criticità e i loro vizi ed è un obbligo dell’assemblea deliberare gli interventi necessari per sopperirvi, eventualmente anche con una preventiva e approfondita analisi di un tecnico, esperto del settore (per esempio, un ingegnere strutturista o uno termotecnico). In mancanza di questa attività sussiste la colpa del condominio.

Il nesso causale

Condizione indispensabile senza la quale, malgrado il comportamento del danneggiante, il danno non si sarebbe prodotto è il nesso causale. Sussistono alcune fattispecie che escludono la sua sussistenza e, conseguentemente, la responsabilità del danneggiante. Queste sono costituite da un caso fortuito o di forza maggiore o dal comportamento di un terzo o dello stesso danneggiato.

Il caso fortuito dev’essere un fatto eccezionale e imprevedibile, che sfugge ad ogni prevedibilità per una persona diligente e competente.

Il comportamento del terzo o dello stesso danneggiato si pongono quali cause determinanti del verificarsi dell’evento che ha provocato il danno (Cassazione civile, sezione III, 13 dicembre 2012, n. 22898).

Le cose in custodia

Dal principio generale, previsto dall’articolo 2043 del Codice civile, discendono alcune fattispecie normativamente stabilite, tra le quali il danno cagionato da cose in custodia. L’articolo 2051 del Codice civile prevede che, a risarcire il danno ingiusto provocato, sia colui il quale ha in custodia la cosa che lo ha determinato. Il custode è il soggetto che usa, anche indirettamente, la cosa custodita, e che ha una effettiva disponibilità della stessa, nonché il dovere giuridico di controllare le eventuali conseguenze dannose che da questa possano derivare.

Il discorso riguarda qualunque soggetto, tra i quali i singoli condòmini e lo stesso condominio, che con il suo comportamento attivo o con la sua omissione abbia consentito che la cosa in sua custodia potesse provocare un danno.

La giurisprudenza ha precisato che il condominio ha l’obbligo di controllare e di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte, eventualmente escludendo i terzi dal contatto con la cosa che ha in custodia, affinché questa non arrechi pregiudizio ad alcuno.

L’eventuale responsabilità

Nel quesito formulato non si specifica la natura “materiale” del pavimento e, pertanto, si possono avanzare due ipotesi:

che il pavimento, per la sua stessa consistenza, non possa essere sdrucciolevole, in quanto, per esempio, è formato da mattonelle in gres. In questo caso la responsabilità della caduta è ascrivibile esclusivamente alla malcapitata signora che transitava nell’androne;

che il pavimento sia costituito da piastrelle in ceramica o da quadri di marmo. Se questo non è stato lucidato di recente, la persona danneggiata avrebbe dovuto usare quella cautela necessaria per camminare su una siffatta pavimentazione e, quindi, si rientra nel caso sub 1). Qualora, viceversa, il pavimento fosse particolarmente sdrucciolevole per una passata di cera, magari a piombo, o perché bagnato a causa della pioggia, la responsabilità è del condominio, sempre che non abbia collocato cartelli, o altra segnaletica equivalente, che avvertivano della effettuata lucidatura. In questa seconda ipotesi, considerata la responsabilità del condominio per i danni provocati ai terzi, è opportuno valutare chi e come debba risarcirli.

La sentenza della Corte di cassazione, a sezioni unite, dell’8 aprile 2008, n. 9148, ha stabilito la parziarietà dei debiti del condominio verso i creditori derivati da obbligazioni contrattuali, poiché l’obbligazione dei condòmini, ancorché sia comune, è divisibile, trattandosi soltanto di una somma di denaro, bene fungibile. È esclusa dalla parziarietà l’obbligazione che non deriva da un contratto, ma da altri fatti o atti suscettibili di produrre effetti giuridici, quali gli atti illeciti sopra descritti. Tra questi, per esempio, una sanzione della pubblica amministrazione, una condanna dell’autorità giudiziaria o, appunto, il risarcimento dei danni provocati da cose in custodia.

Sono amministratore di un condominio. Qualche giorno fa, una signora, diretta a uno studio medico sito al primo piano dell’edificio da me amministrato, è caduta nell’androne provocandosi una lesione, in seguito alla quale è stata ricoverata in ospedale. Questa signora ha inviato a me, in quanto amministratore, una richiesta di risarcimento danni, imputando la caduta a una eccessiva lucidatura del pavimento. A questo punto, devo naturalmente trasmettere la denuncia all’assicurazione, ma vorrei fornire le maggiori e più idonee informazioni sull’evento, arrivando, soprattutto, a determinare se in una situazione del genere il condominio è effettivamente responsabile dell’accaduto. Quali sono i criteri da tenere presenti per arrivare a capire se questa responsabiità esiste oppure no?

E. B. - GENOVA