Il quesito: per la strada danneggiata l’amministratore può ordinare subito l’intervento

Da Condominio24
Abito in un condominio percorso da una strada di circa 100 mt. Parte di essa è estremamente bisognosa di un intervento immediato per l'incolumità di cose e persone, che l'attraversano. Preciso che l'arteria stradale di che trattasi non è coperta da polizza assicurativa. Pertanto, considerata l'urgenza dei lavori da effettuarsi, è possibile che l'amministratore intervenga autonomamente per la riparazione e, in seguito informi l'assemblea di quanto realizzato? Infine, con quale criterio dovrà essere ripartita la spesa?

Risposta
Il novellato art. 1135, 2° comma, cod. civ. prevede che “l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea”. Inoltre, la Suprema Corte, con la sentenza n. 34147/2012, ha statuito e ribadito che “l'amministratore ha facoltà di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, in caso rivestano carattere di urgenza, dovendo in seguito informare l'assemblea (ai sensi dell'art. 1135 c.c.)”.
Al riguardo, dunque, nel caso in cui vi sia il carattere dell'urgenza e occorre rimuovere potenziali situazioni di pericolo, l'amministratore può – nel caso da Lei prospettato – intervenire per riparare la “strada di circa 100 mt”.
Inoltre, si faccia presente che, per quel che riguarda le spese – nel caso in cui il regolamento di condominio, per la predetta strada, non preveda una diversa suddivisione – la relativa ripartizione dovrà seguire il criterio di cui all'art. 1123 cod. civ..
L'art. 1123, 1° comma, cod. civ., rubricato “ripartizione delle spese”, stabilisce che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Le parti comuni, è bene ricordarlo, sono quelle individuate dall'art. 1117 cod. civ., dagli atti di acquisto e più generale tutte quelle cose che rispetto alle unità immobiliari di proprietà esclusiva si pongono in un rapporto di accessorietà, ossia funzionali al loro miglior godimento. In questo contesto, pertanto, è evidente che una strada condominiale, salvo diversa indicazione, debba essere considerata bene comune in quanto funzionale al miglior godimento delle proprietà esclusive. Proprio in ragione di ciò le spese di conservazione di questo bene - al di là d'ogni questione inerente la maggior o minore utilizzazione - salvo un diverso accordo tra tutti i comproprietari, dovranno essere ripartite tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà (art. 1123, 1° comma, cod. civ.).