Il quesito: balconi aggettanti con spese «distinte»

Da L’Esperto Risponde

Quando si eseguono dei lavori di manutenzione o ristrutturazione al balcone di un edificio condominiale, prima di decidere quali spese spettino al proprietario e quali all'intero palazzo, è necessario soffermarsi sulle caratteristiche strutturali del balcone stesso: non tutti sono uguali ed è proprio la loro tipologia costruttiva e il modo in cui si integrano nello stabile a determinare la ripartizione dei costi. In linea di massima, esistono due tipi di balconi: quelli “aggettanti”, che sporgono rispetto alla facciata e costituiscono un prolungamento dell'appartamento, e i balconi “incassati”, che formano una sorta di rientranza nella facciata, solitamente chiusa su due o tre lati.

Risposta
Nel caso specifico, trattandosi di un balcone aggettante, che sporge sulla strada principale, le spese per il rifacimento della ringhiera e della pavimentazione in marmo sono a carico del proprietario dell'unità immobiliare, che fruisce direttamente e in via esclusiva del balcone. I costi per la tinteggiatura e il ritocco degli stucchi ornamentali, invece, alla stregua di altri elementi comuni dell'edificio, vanno divisi fra tutti i condomini, che in egual misura ne traggono beneficio in termini puramente estetici. A ribadire questi concetti è una recente sentenza della Cassazione (n. 10209 del 19 maggio 2015) secondo cui «costituiscono beni comuni a tutti, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, (dei balconi) quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole». In precedenza, anche i giudici di merito si sono espressi sulla questione, rimarcando come «in materia condominiale, devono considerarsi parti comuni gli elementi esterni degli affacci e segnatamente dei balconi quali in particolare i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini, se adempiono prevalentemente la funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari a essi corrispondenti» (Tribunale di Bologna, sezione III, sentenza del 20 maggio 2010». E ancora: «I fregi ornamentali e gli elementi decorativi, che ineriscano ai balconi (quali i rivestimenti della fronte o della parte sottostante della soletta, i frontalini e i pilastrini) sono condominiali se adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio e non solamente al decoro delle porzioni immobiliari ad essi corrispondenti. In particolare, i frontalini e i pilastrini di un balcone adempiono prevalentemente alla funzione ornamentale dell'intero edificio allorquando svolgono una funzione decorativa estesa a esso, del quale accrescono il pregio architettonico, oltre ad assolvere una funzione estetica volta a rendere armonica la facciata dell'edificio condominiale» (Tribunale di Roma, sezione V, sentenza del 7 aprile 2009).

Il sistema di ripartizione delle spese relativo alla soletta dei balconi è invece «considerato alla stessa stregua dei solai, che peraltro appartengono in proprietà (superficiaria) ai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastante e le cui spese sono sostenute da ciascuno di essi in ragione della metà» (Cassazione n. 637 del 21 gennaio 2000). Un esempio concreto riguarda la suddivisione dei costi per i lavori al piano di calpestio, elemento senz'altro utilizzato dal legittimo proprietario del balcone, ma che allo stesso tempo funge da copertura per il condomino del piano inferiore. E proprio per questa duplice funzione le spese di manutenzione o rifacimento sono da ripartire tra i due soggetti. Diverso il discorso per i costi relativi alla parte frontale del balcone incassato, che è considerata come “parte integrante” della facciata. Questi vanno suddivisi fra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà, ai sensi dell'articolo 1123 del Codice civile, e ciò vale, importante differenza rispetto al balcone aggettante, anche in assenza di elementi ornamentali.

L'assemblea, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, ha deliberato per il rifacimento della facciata e, allo stesso tempo, alcuni interventi di ristrutturazione ai balconi. Mentre la spesa per la facciata, considerata una parte comune dell’edificio, è da suddividere fra tutti i condomini proprietari, vorrei sapere a chi spetta pagare i lavori del mio balcone, che si affaccia sulla strada principale. Nello specifico, oltre alla tinteggiatura, è necessario intervenire su ringhiera, pavimentazione in marmo e su alcuni stucchi ornamentali esterni ormai deteriorati.

m. b. - monza