Gli «interpelli del condominio»: come sopprimere il servizio di portierato

Una questione di notevole interesse è rappresentata dalla soppressione del servizio di portierato nel regime del condominio degli edifici. Il tema costituisce oggetto di particolare interesse in dottrina e giurisprudenza, suscitando ampi dibattiti.

D: In primo luogo cosa s'intende per servizio di portierato ed a chi compete l'esercizio del potere di soppressione?
R: Sotto il primo profilo, come osservato in dottrina, il servizio di portierato in senso stretto, risolventesi in una molteplicità di prestazioni – pulizia, ricezione e smistamento della posta, custodia dell'edificio durante l'orario di lavoro – esige normalmente la presenza e l'alloggio dell'addetto nello stabile condominiale e non è comparabile ad altri servizi, cosiddetti sostitutivi, quali il servizio di pulizia, o il congegno automatico di apertura e chiusura del portone collegato con i singoli appartamenti (P. Terzago). Quanto al potere di soppressione dello stesso, è l'assemblea dei condomini l'organo investito del potere di modificare, sostituire o eventualmente sopprimere il servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale.

D: Quali sono le ragioni che possono indurre i condomini a sopprimere il servizio di portierato?
R: Come di recente messo in luce da una autorevole voce della nostra dottrina, in tempi di “spending review”, accade sempre più di frequente che i condomini, per intuibili esigenze di contenimento dei costi e quindi di risparmio – “..trattandosi, talvolta, di un “lusso” che non ci si può più permettere..” – rinunzino alla vigilanza ed alla custodia del portiere, ed affidino la pulizia delle parti comuni ad un soggetto che solo in determinati orari sia presente sul posto di lavoro (A. Celeste). La soppressione del servizio è di regola quindi indotta da motivazioni di carattere economico, particolarmente avvertite, a causa della sfavorevole congiuntura economica, anche nel regime del condominio negli edifici dove è sempre più sentita l'esigenza di un alleggerimento del carico delle spese.

D: Tanto premesso, una volta evidenziata l'esigenza di soppressione del servizio, quale questione assume carattere preminente?
R: Nel caso in cui in uno stabile condominiale un gruppo di condomini decida di porre all'ordine del giorno di una futura riunione assembleare l'argomento della abolizione del portierato, assume una preliminare e decisiva importanza la questione relativa all'individuazione della maggioranza occorrente per realizzare tale intervento. In caso di disaccordo sul punto, infatti, taluni condomini, dissenzienti in testa, potrebbero impugnare la deliberazione assembleare aprendo in tal modo un nuovo fronte di contenzioso, con inevitabili negative ricadute, non solo di carattere economico, sullo stato di convivenza condominiale.

D: Qual è dunque la posizione assunta sul punto?
R: Occorre premettere che, in assenza di una espressa previsione normativa, la questione è stata ancora una volta appannaggio della giurisprudenza e dalla dottrina, le quali, tuttavia, pur tentando di offrire delle risposte, non hanno ancora assunto una posizione condivisa. Ciò anche in ragione di evidenti difficoltà dovute alla presenza di una serie di elementi variabili che gravitano intorno alla questione e che di fatto impediscono un approdo unitario: si pensi, ad esempio, alla previsione e regolamentazione o meno del servizio nel regolamento di condominio ed alla stessa natura di quest'ultimo. Tanto premesso, vediamo di registrare le posizioni tracciando un quadro di sintesi. La più risalente giurisprudenza di legittimità degli anni '60 si era limitata a registrare che la soppressione del servizio non integrasse gli estremi dell'innovazione, bensì costituisse mera modifica di un servizio; tuttavia, pur negandosi una deliberazione da assumere all'unanimità, non veniva precisata la consistenza della maggioranza idonea all'abolizione del servizio. Successivamente è invece prevalso un diverso orientamento incline a ritenere che la deliberazione di abolizione del servizio di portierato, con alloggio di proprietà comune, eccede l'ordinaria amministrazione ed esige quindi la maggioranza qualificata stabilita dall'art. 1136, comma 5, cod. civ. Sotto tale profilo, come messo in luce anche in dottrina, l'assemblea dei condomini, con la maggioranza di cui alla citata norma, può deliberare la modificazione o la soppressione del servizio di portierato, sempre che vengano osservati i principi in materia di innovazioni posti dall'art. 1120 cod. civ. e non derivino per taluni dei condomini vantaggi o svantaggi differenti rispetto agli altri (E. Vincenti). Tuttavia, qualora il servizio di portierato sia previsto nel regolamento di condominio, la soppressione dello stesso, implicando una modificazione del regolamento, richiede di essere approvata con la maggioranza stabilita dall'art. 1138, comma 3, cod. civ., norma che poi rinvia alla maggioranza indicata nell'art. 1136, comma 2, cod. civ. Questa impostazione è stata avallata anche da alcuni autori – oltre che da qualche pronuncia di merito – sul presupposto che la clausola del regolamento di condominio, istitutiva del servizio di portierato, non accorda ai condomini diritti soggettivi, ma, attenendo all'amministrazione della cosa comune, ben può essere abolita o modificata con il voto favorevole della maggioranza dei condomini. Secondo altri autori, tuttavia, se la tesi della soppressione del servizio di portineria a deliberazione maggioritaria può dirsi fondata con riferimento al regolamento condominiale tipico, diversi potrebbero essere gli esiti nel caso in cui il servizio sia disciplinato in un regolamento c.d. contrattuale. In tali casi, secondo parte della dottrina, non può aver luogo la soppressione con una decisione a maggioranza dei condomini, trattandosi a ben vedere di servizio che qualifica l'immobile sotto un profilo di maggiore godibilità rispetto ad un immobile che ne è privo (si pensi, come osservato, al servizio del recapito della posta, ove non si voglia far riferimento alla stessa sicurezza dell'edificio). In tali ipotesi, l'acquisto dell'immobile potrebbe infatti essere stato condizionato, anche se non espressamente, alla consapevolezza dell'esistenza del portierato (E.V. Napoli). Sempre in riferimento al regolamento condominiale c.d. contrattuale, infine, diversa ipotesi è quella di una specifica clausola la quale prescriva la totalità dei consensi dei partecipanti al condominio proprio per la soppressione del servizio di portierato. Ritenendosi siffatta clausola perfettamente valida ed efficace, la soppressione del servizio scaturisce in tal caso inevitabilmente solo all'esito della manifestazione di una volontà unanime.

Riferimenti normativi
Cod. Civ. art. 1108
Cod. Civ. art. 1120
Cod. Civ. art. 1136
Cod. Civ. art. 1138

Riferimenti giurisprudenziali
Cass. civ., Sez. II, Sent. 29/03/1995 n. 3708
Cass. civ., Sez. II, Sent. 29/04/1993 n. 5083
Cass. civ., Sez. II, Sent. 25/03/1988 n. 2585
Cass. civ., Sez. II, Sent. 02/08/1973 n. 2240
Cass. civ., Sez. II, Sent. 03/05/1969 n. 1479
Cass. civ., Sez. II, Sent. 27/06/1966 n. 1666
Cass. civ., Sez. II, Sent. 8/01/1966 n. 158
Trib. civ. Savona, Sent. 14/03/2012
Trib. civ. Roma, Sezione V, Sent. 01/02/2005, n. 82765
Trib. civ. Milano Sent. 20/06/1989