La divisione del cortile con assegnazione in parcheggi non lede il diritto di proprietà

Con la sentenza n. 23118, depositata in cancelleria ieri, 12 novembre 2015, la Seconda Sezione della Corte di Cassazione chiarisce ed esplicita alcuni importanti principi in materia di gestione dei beni comuni in condominio.
In particolare, nel caso in questione, un condomino cita in giudizio un altro comproprietario chiedendo lo scioglimento della comunione esistente sul cortile condominiale e – in caso di impossibilità di divisione del bene – chiedendo l'individuazione e assegnazione all'interno dello stesso di posti auto privati per ciascuna delle parti. Inoltre, con il medesimo atto, domanda lo scioglimento della comunione del sottotetto dell'abitazione, con attribuzione alle parti di due aree private.
Il Tribunale di primo grado respinge la domanda di divisione del cortile dello stabile, ritenendolo di fatto indivisibile, ma, alla luce della perizia svolta, individua due parcheggi e li attribuiva a ciascuna delle parti. Il Giudice, inoltre, accoglieva la domanda di divisione del sottotetto e, nuovamente, assegna alle parti le rispettive porzioni.
La parte perdente propone appello ma il Giudice del secondo grado rigettava integralmente il ricorso.
E si arriva alla Cassazione, dove il ricorrente sostiene, tra l’altro, che la Corte d'Appello abbia violato l'articolo 1102 del Codice Civile. Detta norma afferma al primo comma che «ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto».
Secondo il ricorrente, invece, con l'assegnazione dei posti auto individuali i giudici di merito avrebbero violato tale norma, costituendo un nuovo diritto reale atipico (e quindi anche violando il principio del diritto civile che vuole la tipicità dei diritti reali).
Da ultimo il ricorrente afferma che, consentendo la divisione del sottotetto in due parti private, i Giudici abbiano violato i precetti dell'articolo 1119 del Codice Civile, che prevede che «le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio». In particolare il ricorrente sostiene che la divisione del sottotetto in due parti private rendesse impossibile l'accesso all'intera superficie del tetto per effettuare eventuali riparazioni.
Con una sentenza chiara e decisa i giudici della Corte di Cassazione hanno confermato le sentenze di merito. Anzitutto affermando che l'assegnazione dei posti auto nel cortile comune non costituisca una creazione di un nuovo diritto atipico, ma unicamente una manifestazione del potere di uso della cosa comune, così come consentito dalla legge.
Aggiunge la Cassazione che tale divisione, con successiva assegnazione, non determinava una divisione del cortile comune (domanda che veniva infatti rigettata dal Tribunale di primo grado), ma unicamente la definizione di una modalità d'uso del bene comune più razionale ed efficiente.
Inoltre secondo il Giudice «in mancanza di accordo tra i condòmini o di delibera assembleare […] la regolamentazione dell'uso della cosa comune ben può essere richiesta al giudice e da lui disposta».
Il rigetto dell’ultimo motivo, invece, prendeva le mosse dal principio per cui i due proprietari hanno comunque il diritto garantito dall'articolo 843 del Codice Civile di accedere alla parte privata dell'altro proprietario per eseguire le riparazioni necessarie sulle parti comuni dell'edificio.
La Corte di Cassazione, quindi, con la sentenza in commento contribuiva a definire il principio in ragione del quale non tutte le modifiche delle destinazioni d'uso delle parti comuni devono essere osteggiate o considerate in violazione dei diritti dei singoli condomini, specialmente se realizzate nei modi consentiti dalla legge ed utili a realizzare una utile ed efficace modalità di utilizzo del bene di tutti i comproprietari.