Condominio

Scavi abusivi, sanatoria solo con il sì del condominio

di Giuseppe Bordolli

Il condòmino proprietario di un garage che, dopo avere scavato per realizzare un seminterrato e un sovrastante piano rialzato, arriva ad occupare una rilevante parte del sottosuolo, può ottenere la sanatoria dello sbancamento abusivo solo con il consenso degli altri condòmini.
È quanto ha chiarito il Tar Puglia nella sentenza n.128/2015.
Il caso esaminato dai giudici amministrativi iniziava quando un condomino, proprietario di un'autorimessa al piano terra, iniziava a sbancare il piano di calpestio del locale, con lo scopo di ricavare un nuovo vano seminterrato ed un sovrastante piano rialzato.
La richiesta suscitava la reazione dei condòmini proprietari del garage attiguo che, richiedevano chiarimenti in merito ai lavori e, in assenza di adeguate risposte, segnalavano le opere abusive al Comune, che disponeva il sequestro dell'immobile ed ordinava la sospensione dello sbancamento.
Successivamente, però, l'autorità comunale, tenuto conto della certificazione d'idoneità statico/sismica prodotta dall'esecutore degli scavi, rilasciava il titolo abilitativo in sanatoria per il locale seminterrato: secondo il Comune le due autorimesse erano sostanzialmente strutture separate.
I vicini, però, insorgevano contro l'autorizzazione così rilasciata, chiedendone l'annullamento (previa sospensione), in quanto il sottosuolo su cui era stata realizzata l'opera era di proprietà condominiale; di conseguenza il Comune non avrebbe dovuto rilasciare la sanatoria a richiesta del proprietario del suolo senza il consenso di tutti gli altri condòmini.
Queste considerazioni sono state pienamente condivise dal Tar Puglia che ha ricordato come, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condòmini, il sottosuolo, cioè la zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base del caseggiato, sia un bene condominiale.
In particolare i condòmini sono comproprietari non della superficie a livello del piano di campagna, bensì dell'area di terreno posta in profondità (sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato) sulla quale posano le fondamenta del caseggiato.
In ogni caso rientra nella nozione di sottosuolo l'area dove sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, non anche quest'ultimo.
Di conseguenza il proprietario di un'unità immobiliare al piano terreno può legittimamente eseguire le opere di scavo occorrenti per provvedere alla pavimentazione a regola d'arte, in quanto tali opere non pregiudicano la funzione del sottosuolo, che è quella di sostenere l'edificio.
Al contrario, come ricordano i giudici amministrativi, lo scavo del sottosuolo e l'utilizzo dello spazio ricavato al vantaggio esclusivo di un condomino non solo limita l'uso ed il godimento del sottosuolo da parte degli altri condòmini, ma comporta l'appropriazione della porzione di un bene Comune che viene definitivamente sottratta ad ogni possibile futuro godimento da parte degli altri.
Risulta quindi evidente che un Comune, in mancanza del consenso di tutti i partecipanti al condominio, non può rilasciare ad un singolo condòmino il titolo in sanatoria per il volume risultante dall'escavazione nel sottosuolo.
Pertanto, se anche è ammissibile la presentazione della domanda di condono da parte di uno dei soggetti interessati alla sanatoria, altrettanto non può dirsi per il successivo rilascio del titolo che presuppone il consenso di tutti i comproprietari del nuovo locale seminterrato.

caso esaminato dai giudici amministrativi iniziava quando un condomino, proprietario di un'autorimessa al piano terra, iniziava a sbancare il piano di calpestio del locale, con lo scopo di ricavare un nuovo vano seminterrato ed un sovrastante piano rialzato.
Tale richiesta suscitava la reazione dei condomini proprietari del garage attiguo che, richiedevano chiarimenti in merito ai lavori e, in assenza di adeguate risposte, segnalavano le opere abusive al comune che disponeva il sequestro dell'immobile ed ordinava la sospensione dello sbancamento.
Successivamente, però, l'autorità comunale, tenuto conto della certificazione d'idoneità statico/sismica prodotta dall'esecutore degli scavi, rilasciava il titolo abilitativo in sanatoria per il locale seminterrato.
Secondo il comune le due autorimesse erano sostanzialmente strutture separate.
I vicini, però, insorgevano contro l'autorizzazione così rilasciata, chiedendone l'annullamento (previa sospensione), in quanto il sottosuolo su cui era stata realizzata l'opera era di proprietà condominiale; di conseguenza il comune non avrebbe dovuto rilasciare la sanatoria a richiesta del proprietario del suolo senza il consenso di tutti gli altri condomini.
Queste considerazioni sono state pienamente condivise dal Tar Puglia che ha ricordato come, in mancanza di titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva ad uno dei condomini, il sottosuolo, cioè la zona esistente in profondità al di sotto dell'area superficiaria che è alla base del caseggiato, sia un bene condominiale.
In particolare i condomini sono comproprietari non della superficie a livello del piano di campagna, bensì dell'area di terreno posta in profondità (sottostante, cioè, la superficie alla base del fabbricato) sulla quale posano le fondamenta del caseggiato.
In ogni caso rientra nella nozione di sottosuolo l'area dove sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, non anche quest'ultimo.
Di conseguenza il proprietario di un'unità immobiliare al piano terreno può legittimamente eseguire le opere di scavo occorrenti per provvedere alla pavimentazione a regola d'arte, in quanto tali opere non pregiudicano la funzione del sottosuolo, che è quella di sostenere l'edificio.
Al contrario, come ricordano i giudici amministrativi, l'escavazione del sottosuolo e l'utilizzo dello spazio ricavato al vantaggio esclusivo di un condomino non solo limita l'uso ed il godimento del sottosuolo da parte degli altri condomini, ma comporta l'appropriazione della porzione di un bene comune che viene definitivamente sottratta ad ogni possibile futuro godimento da parte degli altri.
Risulta quindi evidente che un comune, in mancanza del consenso di tutti i partecipanti al condominio, non può rilasciare ad un singolo condomino il titolo in sanatoria per il volume risultante dall'escavazione nel sottosuolo.
Pertanto, se anche è ammissibile la presentazione della domanda di condono da parte di uno dei soggetti interessati alla sanatoria, altrettanto non può dirsi per il successivo rilascio del titolo che presuppone il consenso di tutti i comproprietari del nuovo locale seminterrato.

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