Gli «interpelli del condominio»: la sede del condominio

Soffermiamoci su una questione che, al di là degli aspetti dogmatici, suscita notevoli profili di interesse d'ordine pratico soprattutto in punto di attività notificatoria: ovvero se, anche in capo al condominio negli edifici, possa o meno individuarsi una sede così come avviene per le altre persone giuridiche.

D. In primo luogo occorre richiamare la nozione di sede. Cosa si intende?
R. In termini generali, in accordo con la migliore dottrina, è opportuno premettere che, per le esigenze della vita di relazione, assume una particolare importanza identificare il luogo in cui il soggetto vive ed opera. Più precisamente, è decisivo collegare la persona con un determinato luogo. Quest'ultimo, infatti, costituisce un punto di riferimento indispensabile per lo svolgimento di molti rapporti giuridici, tanto di diritto privato, quanto di diritto pubblico (Roppo V.). Per le persone fisiche, le nozioni giuridicamente rilevanti sono la residenza, il domicilio e la dimora. Viceversa, per le persone giuridiche, si discorre in termini di sede. La sede è infatti il luogo in cui la persona giuridica svolge la sua principale attività. La stessa deve risultare dall'atto costitutivo ed essere indicata nel registro delle persone giuridiche: in altri termini, la sede equivale e corrisponde al domicilio delle persone fisiche.

D. Tanto premesso, quali sono i referenti normativi collegati con la sede delle persone giuridiche?
R. In primo luogo, l'art. 46 cod. civ., rubricato “sede delle persone giuridiche”, dopo aver precisato al comma 1, che “quando la legge fa dipendere determinati effetti dalla residenza o dal domicilio, per le persone giuridiche si ha riguardo al luogo in cui è stabilita la loro sede”, prescrive, al comma 2, che, nel caso in cui la sede legale sia diversa da quella effettiva, i terzi possono assumere a riferimento sia l'una che l'altra (comma 2). Dal punto di vista strettamente processuale, poi, l'art. 145 cod. proc. civ., rubricato “notificazione alle persone giuridiche”, nel ribadire che la notificazione a quest'ultime si esegue nella loro sede, dispone che la notifica è valida se in uno di tali luoghi viene consegnata copia dell'atto: al rappresentante legale; alla persona incaricata di ricevere le notificazioni; ad altra persona addetta alla sede; al portiere dello stabile in cui è situata la sede. In caso di impossibilità, alla persona fisica, indicata nell'atto da notificare, che rappresenta l'ente, a mani proprie ovvero a norma degli artt. 140 o 143 cod. proc. civ. Inoltre, alle società non aventi personalità giuridica, alle associazioni non riconosciute ed ai comitati, la notificazione si effettua con le medesime modalità previste per le persone giuridiche, ma esclusivamente nella sede indicata nell'art. 19, comma 2, cod. proc. civ., ovvero dove l'ente svolge attività in modo continuativo. In alternativa, la notifica è valida se effettuata alla persona fisica che rappresenta l'ente, sempre che nell'atto da notificare ne sia indicata la qualità e risultino specificati residenza, domicilio e dimora abituale. Anche in tale ipotesi, infine, se la notificazione non può essere eseguita come previsto, l'ufficiale giudiziario può notificare l'atto anche ai sensi degli artt. 140 o 143 cod. proc. civ.

D. Delineato sommariamente il quadro normativo, affrontiamo la questione prospettata. Può o meno identificarsi una sede anche per il condominio negli edifici?
R. Al quesito, come sovente accade nella materia in esame, ha tentato di dare una risposta la giurisprudenza di legittimità, la quale ha esaminato una serie di fattispecie concernenti il perfezionamento delle notificazioni di atti giudiziari il cui destinatario era appunto l'ente condominiale. In particolare, la Suprema Corte, con indirizzo costante, ha precisato che, non essendo il condominio degli edifici una persona giuridica, non è ipotizzabile configurare in capo allo stesso una sede in senso tecnico. Infatti, il condominio è ritenuto in prevalenza un ente di gestione collegiale di interessi individuali sfornito di autonomia patrimoniale e di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti e che agisce, in campo sostanziale e processuale, attraverso l'amministratore il quale è l'organo esecutivo cui spetta, quale mandatario dei condomini, la rappresentanza degli stessi in tutti i rapporti esterni del condominio relativi alle parti comuni. Da ciò consegue che il condominio non ha una sede in senso tecnico per cui, ove non abbia designato nell'ambito dell'edificio condominiale un luogo espressamente destinato e di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta. In altri termini, come avallato anche da parte della dottrina, si ammette che il condominio abbia una propria sede risultante dalla “designazione” e dall'effettivo svolgimento della sua attività di gestione; ma, in difetto, soccorre il domicilio dell'amministratore il quale rileva, a norma dell'art. 1131, comma 2, cod. civ., ai fini della notificazione degli atti giudiziari e amministrativi concernenti il condominio medesimo (Bianca C.M.). A conferma di quanto espresso, sempre in giurisprudenza si è in più pronunce parimenti ribadito che, ai fini della validità della notifica effettuata mediante consegna a persona diversa dall'amministratore e nello stabile condominiale, devono esservi locali destinati all'organizzazione, allo svolgimento ed alla gestione delle cose e dei servizi comuni, come ad esempio la portineria, idonei a configurare un “ufficio” dell'amministratore; ove, al contrario, un “ufficio” dovesse mancare, il domicilio del condominio coincide con quello privato dell'amministratore che lo rappresenta. Sotto tale profilo, è opportuno registrare la volontà del legislatore, consacrata in sede di riforma dell'istituto condominiale, di rendere più agevole, soprattutto a beneficio dei terzi interessati, proprio l'individuazione del domicilio dell'amministratore. Infatti, ai sensi del riformato art. 1129, comma 5, cod. civ., tra gli obblighi incombenti sull'amministratore figura oggi espressamente anche quello di curare l'affissione, “sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi”, delle proprie generalità, del proprio “domicilio” nonché degli stessi recapiti, anche telefonici.

RIFERIMENTI NORMATIVI
Cod. Civ. art. 46
Cod. Civ. art. 1117
Cod. Civ. art. 1129
Cod. Civ. art. 1131
Cod. Proc. Civ. art. 19
Cod. Proc. Civ. art. 140
Cod. Proc. Civ. art. 143
Cod. Proc. Civ. art. 145