Condominio

Vietato il nuovo ingresso dallo spazio comune

di Cesare Trapuzzano

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 20339 del 9 ottobre 2015, ha confermato il divieto dell'uso più intenso della cosa comune, conseguente alla creazione di un ulteriore accesso all'appartamento condominiale.
Segnatamente, quando il medesimo complesso condominiale, costituito da due edifici attigui, sia servito da due autonome e non comunicanti scale di accesso ai singoli appartamenti, con separati ingressi, è illegittima la creazione di un ulteriore accesso sul vano scala destinato all'uso di altri condomini. Nella specie è stato accertato che il proprietario di un appartamento avente ingresso da una certa via comunale aveva creato un collegamento con il soprastante vano ripostiglio, anch'esso di sua proprietà, al quale si accedeva mediante separata scala, con ingresso da diversa via comunale. Sicché, attraverso l'opera di comunicazione realizzata tra il sottostante appartamento e il soprastante vano ripostiglio, il condomino di una scala aveva costituito un passaggio anche attraverso l'altra scala, che in precedenza consentiva il solo ingresso al ripostiglio. Siffatto uso più intenso della cosa comune è stato reputato illegittimo, poiché ha determinato la creazione di un accesso ulteriore ad un appartamento condominiale al quale era fisiologicamente destinata separata e diversa scala di ingresso. Il mutamento della destinazione soggettiva di tale uso ha pregiudicato il rapporto di equilibrio tra i partecipanti. Infatti, l'uso del vano scala per accedere ad un ripostiglio è stato indebitamente trasformato in un uso eterogeneo, diretto al raggiungimento del proprio appartamento. Il condomino si è così costituito un doppio ingresso.
Questo abuso non è escluso dalla circostanza che l'opera di comunicazione tra i due vani sovrapposti fosse stata realizzata in sostituzione di una botola collocata sul solaio intermedio, esistente da tempo immemorabile, poiché in ogni caso ne è stata trasformata la funzione. La botola era riservata al solo sbocco sul soprastante terrazzo mentre il nuovo collegamento attuato ha costituito un vero e proprio passaggio da un vano all'altro, tale da permettere un nuovo ingresso principale all'appartamento. Tale modalità di impiego della cosa comune non è consentita e viola l'articolo 1102 Codice civile, poiché causa uno sproporzionato ed ingiustificato aggravio, implicando il godimento, in favore del condomino agente, di servizi riservati ad altri condomini.
In conseguenza, è stato ordinato al condomino di cessare l'indebito uso della cosa comune secondo due modelli inibitori alternativi, rimessi alla scelta dello stesso intimato: eliminare la via di collegamento tra i due vani ovvero mantenerla, chiudendo però l'accesso esterno del ripostiglio. In ultimo, il condomino che ha realizzato l'abuso è stato condannato a risarcire i danni subiti dal condominio per l'aggravio causato nell'utilizzazione della cosa comune nella misura equitativa di euro 100.

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