Gli «interpelli del condominio»: crediti dell'amministratore e prescrizione

Soffermiamoci sul regime della prescrizione applicabile ai crediti vantati dall'amministratore nei confronti del Condominio.

D. Prima di affrontare la questione, soffermiamoci brevemente sulla prescrizione. Quali sono i caratteri generali dell'istituto?
R. Della prescrizione, regolata negli artt. 2934-2963 cod. civ., il legislatore non ha fornito una espressa nozione. Quest'ultima può essere ricavata dal dettato normativo, ovvero dal disposto dell'art. 2934, comma 1, cod. civ. il quale solennemente prescrive che “ogni diritto si estingue per prescrizione, quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato dalla legge”. La prescrizione è quindi definibile, in accordo con la migliore dottrina, come un modo di estinzione dei diritti che non sono esercitati per il tempo determinato dalla legge. Tradizionalmente, gli elementi costitutivi della prescrizione si rivengono: (i) nell'inerzia del titolare del diritto; (ii) nel decorso del termine stabilito dalla legge. La prescrizione mira a soddisfare un'esigenza di certezza dei rapporti giuridici, la quale risulterebbe lesa o compromessa ove i diritti potessero essere sempre reclamati senza limiti temporali. L'istituto ha quindi la precipua funzione di dirimere situazioni di incertezza in ordine alla titolarità di un diritto a fronte dell'inerzia del soggetto che potrebbe esercitarlo, prolungata per il tempo stabilito dall'ordinamento. Altre regole fondamentali della prescrizione sono in estrema sintesi: la prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere; le norme che regolano la prescrizione sono inderogabili; la prescrizione è istituto tendenzialmente di portata generale: ne sono tuttavia esclusi i diritti indisponibili nonché quelli che la legge dichiara espressamente imprescrittibili; la prescrizione non è rilevabile d'ufficio dal giudice, avendo quindi il creditore l'onere di eccepire la prescrizione del credito; il termine ordinario di prescrizione è fissato in dieci anni; il legislatore ha previsto inoltre varie ipotesi in cui la prescrizione si compie in un tempo minore rispetto a quello ordinario decennale: in tali ipotesi, si parla di prescrizioni cd. brevi. la prescrizione è inoltre soggetta ai regimi della sospensione e della interruzione.

D. Tanto premesso, quali sono i crediti che l'amministratore può in concreto vantare nei confronti del Condominio amministrato?
R. I crediti che l'amministratore può vantare nei confronti del Condominio in relazione all'incarico gestorio conferitogli dai condomini, possono avere origine, natura e contenuti diversi. In concreto, sono due le ipotesi maggiormente ricorrenti: da un lato, il credito che l'amministratore matura a titolo di compenso per il mandato ricevuto; dall'altro, il credito che lo stesso amministratore acquisisce nei confronti dei condomini a titolo di rimborso delle somme dal medesimo anticipate nell'interesse del condominio. In tale ambito, è opportuno osservare che, a differenza del credito che il Condominio può vantare nei confronti dei singoli condomini per i contributi dovuti a titolo di spese condominiali – credito che si pone e si esaurisce nel quadro dei rapporti interni al condominio – il credito dell'amministratore attiene invece al piano esterno, riconducibile al perimetro dei rapporti intercorrenti tra il Condominio ed i soggetti terzi. In tale ipotesi, trattandosi comunque di un credito vantato da un soggetto terzo nei confronti del Condominio, sorgerebbe una responsabilità di natura parziaria, potendo di conseguenza la relativa pretesa essere azionata soltanto pro quota nei confronti di ogni singolo condomino; tale assunto ha ricevuto l'avallo anche della Suprema Corte che in una pronuncia di qualche anno fa ha messo in luce come l'amministratore che sia cessato dalla carica può agire, per recuperare le somme anticipate, sia nei confronti del Condominio in persona del nuovo amministratore che lo ha sostituito nell'incarico, sia nei confronti dei singoli condomini, ma, in quest'ultimo caso, può agire solo pro quota e, comunque, in base alle deliberazioni d'approvazione della spesa e di ripartizione del relativo importo (cfr., Cass. civ. Sent. n. 27890/2008, in Guida al Diritto, 2009, 8, pg. 59).

D. Qual è il termine di prescrizione applicabile ai crediti – così come individuati – vantati dall'amministratore?
R. Al quesito ha dato concreta risposta la giurisprudenza di legittimità che in una decisione depositata esattamente dieci anni fa ha ritenuto applicabile l'ordinario termine di prescrizione decennale tanto al credito vantato dall'amministratore a titolo di compenso per l'incarico gestorio ricoperto, quanto al credito dal medesimo reclamato a titolo di rimborso per le spese anticipate nell'interesse del Condominio amministrato (cfr., Cass. civ. Sent. n. 19348/2005). Sotto quest'ultimo profilo, la Cassazione ha escluso che il relativo credito possa essere assoggettato alla prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948, n. 4 cod. civ. che, come è noto, riconduce nell'alveo di tale prescrizione breve “gli interessi e, in generale, tutto ciò che deve pagarsi periodicamente ad anno o in termini più brevi”, dovendosi al contrario ricondurre la relativa “causa petendi” nel disposto dell'art. 1720, comma 1, cod. civ., secondo – “il mandante deve rimborsare al mandatario le anticipazioni, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e deve pagargli il compenso che gli spetta” – con conseguente applicazione della prescrizione decennale. Non si tratta infatti, osserva il giudice di legittimità, di una obbligazione di natura periodica, restando a tal fine irrilevante il fatto che tale credito di regola sia portato a conoscenza dei condomini in sede di presentazione del rendiconto, atteso che una simile circostanza non attiene alla natura dell'obbligazione, ma soltanto alle modalità di accertamento e di liquidazione del credito stesso. Ad analoghe conclusioni si giunge in relazione al credito che l'amministratore matura a titolo di compenso per l'incarico svolto, dovendosi fare riferimento alla durata legale annuale di tale incarico, sancita dal dettato normativo – art. 1129 cod. civ. – che pone quindi un limite temporale inderogabile, a prescindere dalla possibilità di rinnovo dell'incarico medesimo o dalla proroga dei poteri dell'amministratore fino alla nomina di altro soggetto in sua sostituzione. La durata annuale dell'incarico, osserva la decisione in esame, spiega l'obbligo dell'amministratore di rendiconto alla fine di ciascun anno, allorché il rapporto invero cessa “ex lege”, e soprattutto incide sulla natura dell'obbligo di corrispondere la retribuzione, difettando così il requisito necessario della periodicità ai fini dell'applicazione del richiamato art. 2948 n. 4 cod. civ. A tale ultimo riguardo, conclude il giudice di legittimità, è infatti evidente che la cessazione legale dell'incarico di amministratore determina la necessità di corrispondere a quest'ultimo la retribuzione, cosicché il relativo obbligo deve essere adempiuto non già periodicamente, ma al compimento della prestazione posta a carico dell'amministratore ovvero al decorso annuale dell'incarico.

RIFERIMENTI NORMATIVI
Cod. Civ. art. 1129
Cod. Civ. art. 1130
Cod. Civ. art. 1703
Cod. Civ. art. 1709
Cod. Civ. art. 1720
Cod. Civ. art. 2934
Cod. Civ. art. 2946
Cod. Civ. art. 2948

RIFERIMENTI GIURISPRUDENZIALI
Cassazione civile, Sez. II, Sent. 24 novembre 2008, n. 27890
Cassazione civile, Sez. II, Sent. 4 ottobre 2005, n. 19348