Il quesito: per le agevolazioni fiscali sulle parti comuni serve il codice fiscale

Da Condomino24

Siamo tre fratelli, pieni proprietari in maniera indivisibile-millesimi (33,33% l'uno) di 3 immobili categoria A3 facenti parte del medesimo stabile.
Stiamo affrontando interventi sull’immobile finalizzati alla ristrutturazione edilizia e al risparmio energetico e abbiamo richiesto il codice fiscale come condominio, nominando uno dei tre fratelli rappresentante legale del condominio.
Le fatture delle maestranze di cantiere dovranno essere intestate al condominio?
È corretto che i bonifici siano fatti da un unico conto corrente cointestato ai tre fratelli?
È corretto che sui documenti contabili sia riportato, come ordinante il codice fiscale solo il fratello nominato legale rappresentante e come tale, unico beneficiario della detrazione?

Risposta
Occorre anzitutto premettere come la richiesta del codice fiscale del condominio ha la funzione di poter detrarre le spese inerenti le “parti comuni” del fabbricato ma non anche le “parti private”, ovvero le spese sostenute per le singole unità immobiliari.
Laddove i lavori siano effettuati sulle singole unità immobiliari quindi, le relative fatture non potranno essere intestate al condominio.
Tuttavia, qualora i lavori di ristrutturazione interessino l'intero fabbricato (es. “rifacimento facciata”) si rileva che secondo quanto stabilito dall'Agenzia delle Entrate i condomini i quali, non avendone l'obbligo, hanno nominato un amministratore, per beneficiare della detrazione per i lavori di ristrutturazione delle parti comuni devono obbligatoriamente richiedere il codice fiscale ed eseguire tutti gli adempimenti previsti a nome del condominio stesso (cfr. Circ. n. 11/E del 21 maggio 2014).
In tale ipotesi anche i documenti giustificativi delle spese relative alle parti comuni dovranno essere intestati al condominio e per quanto attiene ai pagamenti, risulta necessario che i bonifici indichino oltre al codice fiscale del condominio anche quello del condomino che effettua il pagamento.
Tuttavia, salvo ulteriori elementi allo stato non disponibili allo scrivente, nel caso di specie risulta dato sapere che la proprietà dell'intero fabbricato, seppur indivisa, risulta “unica” e, pertanto, sussistendo astrattamente un unico “condomino/proprietario” non risulta ben chiara allo scrivente la scelta effettuata dai cointestatari dell'immobile circa la richiesta del codice fiscale del condominio.
Ciò precisato, si evidenzia inoltre che anche con riferimento ai bonifici, la normativa ha previsto determinati adempimenti da rispettare, pena la perdita del diritto alla detrazione.
Si evidenzia come la legge di stabilità 2015 ha prorogato al 31 dicembre 2015 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef del 50%, confermando il limite massimo di spesa di € 96.000,00 “per unità immobiliare”.
Dal 2016 infatti la detrazione tornerà alla misura ordinaria del 36% e con il limite di € 48.000,00 per unità immobiliare.
L'agevolazione prevista dalla legge va suddivisa fra tutti i soggetti che hanno sostenuto la spesa e che hanno diritto alla detrazione.
La detrazione deve essere ripartita in dieci quote annuali di pari importo, ovvero nell'anno in cui è sostenuta la spesa ed in quelli successivi.
Con la circolare n. 20/2011 l'Agenzia delle Entrate ha precisato che nel caso in cui la fattura e il bonifico siano intestati a un solo comproprietario ma le spese di ristrutturazione siano state sostenute da entrambi, la detrazione spetta anche al soggetto che non risulti indicato nei predetti documenti, a condizione che nella fattura sia annotata la percentuale di spesa da quest'ultimo sostenuta.
Si precisa inoltre che gli interventi di “manutenzione ordinaria”, così come previsti dalla normativa, sono ammessi all'agevolazione solo nel caso in cui riguardino le “parti comuni” dell'edificio e, in tal caso, la detrazione spetta ad ogni condomino in base alla rispettiva quota millesimale.
Detti interventi non hanno quindi diritto ad alcuna agevolazione sulle proprietà private o sulle loro pertinenze.
Quanto alla cumulabilità con la detrazione Irpef per il risparmio energetico si rileva come l'Agenzia delle Entrate ha espressamente chiarito che la detrazione per gli interventi di recupero edilizio non è cumulabile con l'agevolazione fiscale (detrazione del 65%) prevista per i medesimi interventi dalle disposizioni finalizzate al risparmio energetico.
Ciò posto, nel caso in cui determinati interventi realizzati rientrino sia nelle agevolazioni previste per il risparmio energetico che in quelle per le ristrutturazioni edilizie, il contribuente potrà fruire, per le medesime spese, soltanto dell'uno o dell'altro beneficio fiscale, rispettando gli adempimenti specificamente previsti dalla normativa di riferimento.
In conclusione, e sulla base dei soli elementi esposti nel quesito, si ritiene di non poter fornire una risposta esauriente ai molteplici dubbi ivi rappresentati ove non vengano al contempo analizzate tutte le circostanze del caso concreto.
In linea generale, si evidenzia come la normativa di riferimento prevede determinate condizioni ai fini della fruibilità dei benefici fiscali per gli interventi di manutenzione di specie che, ove non rispettate, possono comportare anche la perdita al diritto dei benefici stessi.