Condominio

Gli elementi chiave di un contratto assicurativo condominiale

di Edoardo Valentino

La maggior parte – se non la totalità – dei condomìni è protetta da un contratto di assicurazione. Questo contratto, sottoscritto con le principali compagnie assicurative, tutela il palazzo dai danni che questo potrebbe subire per accadimenti esterni (come gli eventi atmosferici).
Inoltre comunemente i contratti di assicurazione per fabbricati comprendono anche la cosiddetta “RC” (come è comunemente detta la Responsabilità Civile), ossia la tutela dello stabile per danni che potrebbero verificarsi a terzi (l'esempio tipico è la caduta delle tegole dal tetto del palazzo).
In sostanza, quindi, il contratto di assicurazione serve a trasferire i rischi derivanti dall'attività dello stabile condominiale dai condòmini alla compagnia assicuratrice.
Nel trattare la questione dell'assicurazione condominiale è preliminarmente importante sottolineare come la sottoscrizione di un contratto di assicurazione non sia un obbligo previsto dalla legge.
Nessuna norma, infatti, impone ai comproprietari o all'amministratore di dotare lo stabile di una copertura assicurativa.
Nonostante quanto sopra, tuttavia, è del tutto consigliabile sottoscrivere una assicurazione dato che in mancanza della stessa i condòmini dovranno di tasca propria provvedere a pagare tutti i danni subiti dal palazzo e, cosa ancora più grave, tutti i danni causati a terzi dallo stesso.
A tal fine, dunque, sarà compito dell'assemblea condominiale (con un numero di voti pari, sia in prima sia in seconda convocazione, almeno alla maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore del condominio) dare incarico all'amministratore di vagliare le migliori opzioni di contratti assicurativi per lo stabile e sottoscrivere – in nome e per conto del palazzo – un contratto con copertura adeguata alle esigenze del condominio.
Gli elementi da valutare per comprendere l'efficacia di un contratto di assicurazione per fabbricati sono quelli di seguito sinteticamente riportati.
Esistono in tali contratti due tipi di categorie di garanzie: la garanzia principale (o primaria) e accessoria (o secondaria).
Si noti, in ogni caso, che le denominazioni possono variare a seconda del prodotto offerto dalle assicurazioni.
Mentre per la prima non sussistono problematiche, essendo parte integrante del contratto, la seconda è variabile a seconda delle compagnie e certamente comporta la necessità di una separata contrattazione e di costi di premio assicurativo superiore.
Un tipico esempio della prima categoria può essere quello della garanzia per incendi, danni da allagamento ed eventi atmosferici e la Responsabilità Civile.
Ulteriori garanzie, che variano a seconda dei contratti e devono essere accordate separatamente, sono quelle di copertura dei veicoli parcheggiati nelle aree di sosta condominiali, atti vandalici e rottura dei vetri del palazzo (solo per citare alcune delle cosiddette garanzie accessorie).
Una volta compreso il tipo di tutela accordata dal contratto occorre, poi, prestare attenzione alla limitazione posta dalle assicurazioni ai risarcimenti; nella maggior parte dei contratti assicurativi, infatti, esistono franchigie, scoperti e massimali, che limitano la possibilità di risarcimento dei danni stabilendo dei minimi e dei massimi importi risarcibili in caso di sinistro.
Per quanto riguarda franchigia e scoperto, queste stabiliscono degli importi al di sotto dei quali il risarcimento del danno resta in capo all'assicurato, limitando alla sola parte eccedente la quota corrisposta dalla compagnia.
La differenza è che la franchigia viene indicata come un ammontare fisso prestabilito, mentre lo scoperto è una percentuale di un danno futuro che non può essere predeterminata, ma viene calcolata al momento del sinistro.
Il massimale, invece, limita la possibilità di risarcimento di un danno stabilendo il massimo importo che l'assicurazione pagherà in caso di incidente.
Nel caso delle assicurazioni condominiali, quindi, occorrerà valutare realisticamente a quali tipologie di rischio potrebbe andare incontro il condominio e cercare un contratto con le più ampie garanzie possibili e i più alti massimali consentiti dal mercato.
E' evidente, tuttavia, che una maggiore copertura comporterà anche un corrispondente aumento del premio assicurativo.

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