Quando la riforma «cozza» con il regolamento di condominio

Che cosa bisogna fare se un regolamento condominiale contrattuale contiene delle norme che si pongono in contrasto con quelle contenute nella legge n. 220 dell'11 dicembre 2012 (la cosìddetta riforma del condominio)? Il legislatore, approvando questa legge, non ha previsto una disciplina transitoria, sicché adesso è compito degli addetti ai lavori trovare una soluzione coerente con i principi che regolano il nostro ordinamento.
Prima di rispondere alla domanda è bene ricordare che il regolamento condominiale di origine contrattale è quella particolare tipologia di “statuto” della compagine sottoscritto da tutti i condòmini al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare dall'originario unico proprietario, oppure successivamente approvato. Non è raro che il regolamento contrattuale sia trascritto assieme agli atti d'acquisto: ciò lo rende opponibile a terzi rispetto agli eventuali diritti reali in esso sanciti.
Tornando alla domanda iniziale, appare necessario operare una prima distinzione, ossia quella riguardante la natura delle nuove norme di rango legislativo che contrastano con quelle pattizie contenute nel regolamento. Un esempio ci aiuterà a spiegare meglio questo concetto. Si supponga che nel regolamento contrattuale del condominio Alfa sia prescritto che le spese di manutenzione e ricostruzione dell'ascensore debbano essere ripartite tra tutti i condòmini in base ai millesimi di proprietà. La legge n. 220/2012 ha riformulato l'articolo 1124 del codice civile specificando che i costi per questi interventi debbano essere ripartiti tra i condòmini cui tale impianto serve «per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo» (art. 1124 cod. civ.). Come si diceva prima di questo esempio, la natura della norma fornisce la risposta: siccome l'art. 1124 cod. civ. è norma derogabile, al pari di tutte quelle riguardanti la ripartizione delle spese, ne discende che i regolamenti contrattuali contrastanti con quanto disposto dal nuovo articolo 1124 cod. civ. devono essere considerati tutt'ora validi e pienamente efficaci.
La situazione è diversa, meglio dovrebbe essere differente, per ciò che concerne il rapporto tra norme contenuti nei regolamenti contrattuali e disposizioni legislative inderogabili entrate in vigore successivamente alla sottoscrizione dei regolamenti. L'uso del condizionale è d'obbligo e qui di seguito vedremo perché. Esempio: il regolamento del condominio Beta prevede, tra le modalità di convocazione dei condòmini, l'avviso orale. Prima dell'entrata in vigore della riforma del condominio questa possibilità era considerata lecita dalla giurisprudenza (Cassazione 1 aprile 2008 n. 8449). Il nuovo articolo 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile, invece, la esclude dal novero delle modalità di convocazione dell'assemblea. Questa norma è inderogabile, ossia non modificabile nemmeno da un regolamento contrattuale (cfr. art. 72 disp. att. c.c.) Ed allora? Per il condominio Beta continuerà a valere quanto stabilito nel proprio regolamento oppure chi convoca l'assemblea dovrà rispettare il dettato del nuovo articolo 66? Al riguardo – qui entra il campo il condizionale utilizzato prima – non vi sono certezze assolute. Motivo: se da un lato non sono mancate opinioni tese a specificare che in assenza di norme transitorie i regolamenti contrattuali stipulati prima dell'entrata in vigore della legge n. 220/2012 devono considerarsi tutt'ora pienamente validi, dall'altro non può sottacersi la teoria della così detta invalidità sopravvenuta. A mente di tale impostazione, in assenza di norme transitorie, le regole contrattuali contrastanti con norme legislative (o regolamentari) successive alla loro stipula devono considerarsi inefficaci per ciò che concerne la regolamentazione dei rapporti a far data dalla entrata in vigore della nuova legge. Come dire: la norma che è stata valida fino all'entrata in vigore della legge, dopo non lo è più. La teoria dell'invalidità sopravvenuta non è stata sviluppata con specifico riferimento ai regolamenti condominiali contrattuali, ma poiché è pacifico che essi debbano essere considerati dei veri e propri contratti è evidente che non la si possa ignorare. In tal senso s'è espressa anche la Cassazione, secondo la quale, «relativamente ad un rapporto contrattuale di durata, l'intervento nel corso di essa, di una nuova disposizione di legge diretta a porre, rispetto al possibile contenuto del regolamento contrattuale, una nuova norma imperativa condizionante l'autonomia contrattuale delle parti nel regolamento del contratto, in assenza di una norma transitoria che preveda l'ultrattività della previgente disciplina normativa non contenente la norma imperativa nuova, comporta che la contrarietà a quest'ultima del regolamento contrattuale non consente più alla clausola di operare [...]» (Cassazione 26 gennaio 2006, n. 1689, in Giust. civ. Mass. 2006, 1). La sentenza parla di regolamento contrattuale per riferirsi agli accordi contenuti in un contratto e non per fare specifico riferimento ad un regolamento condominiale contrattuale. Sulla base di questa impostazione, quindi, parrebbe evidente poter concludere che le norme contenute in un regolamento contrattuale, che siano contrastanti con successive disposizioni legislative inderogabili debbano essere considerate inefficaci rispetto ai rapporti futuri. Per riportare il tutto all'esempio dell'avviso di convocazione del condominio Beta, secondo questa impostazione l'amministratore a partire dal 18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della riforma del condominio) non potrebbe più convocare i condòmini oralmente, ma dovrebbe farlo con le forme imposte dall'articolo 66, terzo comma, disp. att. cod. civ., norma inderogabile ai sensi dell'art. 72 disp. att. cod. civ. C'è, poi, un altro elemento che merita d'essere preso in considerazione ed è l'articolo 155, secondo comma, disp. att. cod. civ, a mente del quale «cessano di avere effetto le disposizioni dei regolamenti di condominio che siano contrarie alle norme richiamate nell'ultimo comma dell'art. 1138 del codice e nell'art. 72 di queste disposizioni». La norma transitoria in esame si riferiva ai regolamenti contrastanti con le disposizioni emanate nel 1942, ossia al momento dell'entrata in vigore del codice civile: resta da comprendere se abbia cessato la propria efficacia in quel momento o se, invece, la si debba considerare operativa anche per tutte le successive modifiche alle norme condominiali inderogabili.