Il quesito: vendere l’appartamenti con lavori straordinari in vista

Da L’Esperto Risponde

Abito in una palazzina con appartamenti nella quale non è mai stato formalizzato il condominio. Il mio appartamento è proprietario anche del 25% del giardino comune che viene utilizzato abitualmente da tutti i condomini e non è recintato. Vorrei sapere se le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del giardino vanno suddivise in base ai millesimi oppure in base alla % di proprietà del giardino. Il nostro giardino deve entrare nel calcolo dei millesimi essendo usato abitualmente da tutti i condomini?

Risposta
Il mero fatto che i condomini proprietari del giardino consentano ai condomini non proprietari del giardino di farne pari uso non incide sul riparto delle spese di manutenzione. Il lettore, pertanto, dovrà contribuire alle spese per il giardino nella misura del 25% e potrà impedire di far uso del giardino ai condomini che non ne hanno diritto o esigere che siano stabilite modalità d'uso dello stesso che gli assicurino il 25% delle possibilità di utilizzazione.
353256- data ritorno da esperto 30.3.15
Abito in una palazzina di 3 appartamenti e da mesi ho posto in vendita la mia proprietà, informandone gli altri condomini. Alcuni giorni fa ho ricevuto una lettera dal legale di un condomino con la quale si intimava di provvedere ad alcuni lavori di mia spettanza, mi si invitava a prendere contatto per concordare un assemblea nella quale discutere di urgenti lavori condominiali e si affermava che la missiva “interrompe ogni prescrizione o decadenza e vale in ogni caso e sin d'ora quale denuncia dei citati vizi e agli effetti degli obblighi di nuovi ed eventuali proprietari”. Precisando che in realtà dei suddetti lavori se ne parla da tempo ma per la loro onerosità e non urgenza, confermata anche oggi dal mio tecnico, si è sempre deciso di rimandarli, si chiede quale maggioranza è richiesta per deliberarli, se in vista di un imminente alienazione possa richiedere di rimandare la decisione, e se debba avvisare l'acquirente della lettera anche nel caso in cui non si deliberino i lavori.
Risposta di Pierantonio Lisi
Non esistono termini di prescrizione o decadenza che possano cancellare il dovere di provvedere alle spese per le opere di manutenzione o riparazione necessarie, dovere che grava sull'assemblea. In altri termini, se l'assemblea non provvede a deliberare l'esecuzione di opere necessarie, ciascun condomino potrà sempre pretendere che si provveda a dette opere fino a quando persista il loro carattere necessario. La maggioranza richiesta è quella ordinaria (in seconda convocazione, maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio), slavo che non si tratti di riparazioni di notevole entità (nel qual caso - a norma dell'articolo 1136 del Codice civile - terzo comma - occorre il voto della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore complessivo). La vendita di una unità immobiliare non muta in alcun modo i termini della questione e non giustifica il rinvio di una eventuale deliberazione.
Per quanto attiene ai rapporti tra il lettore e i potenziali acquirenti dell'unità immobiliare, elementari doveri di lealtà impongono di mettere al corrente della situazione i soggetti con cui instaura una trattativa, pena il risarcimento dell'eventuale danno (articolo 1337 del Codice civile).
E' bene ricordare, infine, che l'alienante resta obbligato solidalmente con l'acquirente per i contributi condominiali maturati sino a quando non trasmetta all'amministratore copia autentica dell'atto di vendita (articolo 63, quinto comma, disposizioni di attuazione del Codice civile). Conviene, dunque, provvedere senza ritardo a questo adempimento.