Anche l’inquilino può ingiungere il «condominio» Erp per la consegna di documenti

Il Tribunale di Messina inaugura, con sentenza numero 709 pubblicata il 26 aprile 2022, un nuovo solco giurisprudenziale riguardante il diritto di accesso al carteggio condominiale. I contorni di novità trattati dalla pronuncia si annodano su tre rilevanti angolazioni: estensione al titolare del diritto di godimento, ovvero al locatario, del diritto di accesso alla visione e/o estrazione dei documenti condominiali; conseguente diritto in capo al locatario ad ottenere, in caso di inadempienza dell'amministratore, decreto monitorio di consegna del carteggio documentale; sfera applicativa del diritto di accesso estesa alla edilizia economica e popolare il cui amministratore condominiale è stato designato con atto pubblico dell'ente.

I fatti
L'interessante questione trae origine da un decreto monitorio con cui venne ingiunto al condominio, in persona del suo amministratore, di consegnare alla locataria di un alloggio di proprietà comunale una serie di carteggi fra cui il contratto dell'impresa di pulizia in uno al Durc, il registro dei verbali assembleari e il libro cassa entrate ed uscite. L'amministratore proponeva opposizione sostenendo, per quel che interessa, la carenza di legittimazione passiva in quanto gli atti richiesti erano conservati presso l'ufficio comunale e l'indeterminatezza degli stessi perché omissivi dei periodi temporali. Osservava, poi, l'inesistenza delle assemblee perché il Comune era proprietario esclusivo del complesso immobiliare e come tale legittimato ad emanare solo determine.

Diritto all'accesso e all'ingiunzione per consegna
Il giudice della opposizione ha confermato il decreto ingiuntivo basando la sua fondatezza su una serie di condivisibili rilievi. Già la legge 392/1978, articolo 9, aveva previsto l'obbligo sul locatario di rimborsare gli oneri condominiali spettanti entro due mesi dalla richiesta avanzata dal proprietario. Entro tale arco temporale la norma prescriveva la perimetrazione del termine massimo per esercitare il diritto di richiedere l’indicazione analitica delle spese imputate e dei criteri ripartitivi adottati oltre alla visione dei documenti. La riforma sul condominio varata nel 2012 ha introdotto l'articolo 1130 bis Codice civile il quale sancisce che i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a proprie spese. Tale disposto ha esteso ai locatari il diritto di accesso alla documentazione in ogni tempo.

L'allargamento di tale diritto ai locatari comporta che, in caso di inadempimento dell'amministratore, sono legittimati a poter ricorrere al giudice per ottenere decreto monitorio per la consegna dei documenti condominiali. Inoltre, il diritto di visione e/o estrazione dei documenti e giustificativi di spesa potrà essere esercitato in ogni tempo, perciò senza dover attendere l'approvazione del rendiconto a fine esercizio.

Diritto di accesso applicabile ai condomìni residenziali pubblici
Il decidente ha rammentato che il rinnovellato articolo 1129 Codice civile, rubricato sotto il titolo «Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore» ha aggiunto il comma 16. Esso precisa che l'articolo 1129 Codice civile «si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica».

Nessun dubbio si frappone alla applicabilità del diritto di visione e/o estrazione documentale in presenza di condomìni di proprietà pubblica. Ne discende che anche nel caso di nomina da parte dell'ente pubblico l'amministratore riveste pur sempre un ufficio di diritto privato volto alla tutela degli interessi individuali e diretto a realizzare una cooperazione con gli amministrati assimilabile al mandato con rappresentanza.

Accesso ai locatari anche in edilizia pubblica
Nel caso di specie, la nomina dell'amministratore si era perfezionata mediante determina dirigenziale e l'espletamento delle prestazioni gestorie osservava le direttive impartite dall'amministrazione comunale tramite il Dipartimento patrimonio ufficio gestione condomìni. Tuttavia, anche in tal caso l'onere dell'amministratore (designato dal Comune quale ente proprietario degli alloggi concessi in locazione) non si limita a fornire al Comune il carteggio del condominio. Consegue che le istanze avanzate dalla locataria non andavano necessariamente richieste attraverso la domanda di accesso agli atti solo perché rientravano nella disponibilità del Comune. Perciò privo di giustificazione è apparso il rilievo opposto dal condominio secondo cui la documentazione richiesta doveva essere reperita dalla locataria tramite accesso agli atti comunali.

Non è concepibile - rileva il giudicante - che l'amministratore del condominio costituito da alloggi di proprietà comunale non custodisca la documentazione di propria competenza e si rifiuti di consegnarla in copia ai locatari che chiedono di conoscerla (come, ad esempio, la documentazione giustificativa delle spese per cànoni idrici e pulizia).La visione dei documenti condominiali costituisce diritto dei condòmini e dei soggetti indicati dal legislatore. L'accesso consente il costante controllo del mandato gestionale affinché sia espletato con correttezza, diligenza e, soprattutto, nella più totale trasparenza.

Conclusioni
A tale diritto corrisponde il dovere dell'amministratore di permettere la visione e/o estrazione documentale a vari soggetti. L'articolo 1130 bis Codice civile sancisce che i titolari di diritti di godimento delle unità immobiliari (oltre, naturalmente, ai condòmini-proprietari) possono visionare i documenti giustificativi di spesa in ogni tempo estraendone copia a proprie spese. Anche per il locatario l'accesso deve avvenire nel rispetto del principio di correttezza e non dovrà tradursi in un intralcio per l'attività dell'amministratore.