Gestione Affitti

La richiesta di interruzione dei servizi condominiali va fatta al proprietario e non a chi «detiene» la casa

Non invece nei riguardi di chi lo detiene e ha contribuito a provocare l'esposizione debitoria

di Rosario Dolce

L'interruzione dei servizi condominiali, siano essi riconducibili all'impianto ascensore o a quello della somministrazione del servizio integrato idrico, si chiedono nei confronti della proprietà dell'immobile ubicato all'interno dell'edificio e non nei riguardi di chi detiene l'appartamento e contribuisce a cagionare l'esposizione debitoria (Tribunale di Palermo, sentenza 18 febbraio 2022).

L'articolo di riferimento, in questo caso, è il novellato articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile, laddove (al terzo comma) recita che: «In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato».

La vicenda
Sulla scorta di tale presupposto, un condominio siciliano ricorreva in giudizio e istava al Tribunale la richiesta di essere autorizzato a «provvedere al distacco del servizio ascensore al piano tre, nonché al blocco dei tubi di derivazione della conduttura condominiale a quella individuale della debitrice ed, in via subordinata, che venisse autorizzata la riduzione della fornitura idrica dell'appartamento della convenuta nella misura ritenuta equa, con vittoria di spese del giudizio», nei confronti di un assunto e presunto condòmino moroso.

Il resistente, convenuto in giudizio, era però il conduttore dell'immobile, il quale, a fronte dell'azione esperita nei suoi confronti, ha eccepito il difetto di legittimazione passiva, assumendo che l'azione dovesse essere svolta nei confronti del locatore, vale a dire del proprietario dell'immobile.Il giudice adito – dopo aver disposto la conversione del rito ed esteso il contraddittorio al proprietario dell'immobile – ha accolto l'eccezione formulata dal presunto “moroso” (almeno dinanzi al condomino) e ha, conseguentemente, rigettato la domanda formulata da parte del condominio, anche perché la stessa non è stata estesa dal punto di vista soggettivo nei confronti del terzo chiamato in causa, vale a dire dello stesso locatore.

Non esiste in condominio l’apparenza del diritto
In proposito è stato ricordato che in materia condominiale non trova applicazione il principio dell’apparenza del diritto, strumentale ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo di buona fede, in quanto non sussiste una relazione di terzietà tra condominio e condòmino. Ne consegue che è tenuto a pagare gli oneri condominiali esclusivamente il proprietario dell’unità immobiliare e non il conduttore, a nulla rilevando la reiterazione continuativa di comportamenti propri del condomino (Cassazione 17039 del 03 agosto 2007). Ergo, anche la richiesta di interruzione dei servizi condominiali di cui al citato articolo 63 delle disposizioni di attuazione al Codice civile va indirizzata soggettivamente nei confronti del proprietario dell'immobile da cui discende la morosità per oltre un semestre e non nei confronti di chi ne risulta mero detentore, ancorché in forza di un titolo contrattuale.

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