L’opposizione allo sfratto deve essere fondata su elementi specificamente provati

Con atto di intimazione di sfratto per morosità per omesso pagamento dei canoni e contestuale citazione per la convalida, i locatori hanno intimato lo sfratto per morosità, relativamente all’immobile di loro proprietà, condotto in locazione ad uso abitativo ad una coppia, chiedendo anche l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per il medesimo ammontare.

La difesa dei conduttori
Gli inquilini sostenevano che le spese accessorie contrattualmente previste non avessero ragion d’essere, in quanto l’immobile non era parte di un condominio e che tutte le altre spese (utenze, Tari, Tasi) erano già a loro carico. Inoltre, evidenziavano che l’immobile locato presentava dei vizi strutturali, tra cui problemi di muffa, che, talvolta, rendevano lo stesso invivibile. Al fine di metterlo in sicurezza, quindi, gli stessi avrebbero fatto effettuare dei lavori versando nel corso degli anni più di quanto dovuto ed accumulando, quindi, un debito minore. Di conseguenza, essi chiedevano il rigetto dell’istanza di convalida di sfratto e la compensazione del proprio debito nei confronti dei locatori con il credito vantato nei loro confronti derivante dagli effettuati lavori di rimozione delle muffe.

Lo svolgimento del processo
Il Tribunale di Milano, considerato che la proposta opposizione non consentiva l’immediata emissione dell’ordinanza di convalida dello sfratto, disponeva il mutamento del rito ai sensi dell’articolo 667 Codice di procedura civile, fissando udienza per il prosieguo ed assegnando i termini intermedi per l’integrazione degli atti ed il deposito di memorie e documenti.Dall’esito della istruttoria, risultava incontestato che le parti avessero stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo relativamente all’immobile oggetto di controversia.Come è noto, il creditore che deduca la sussistenza di un inadempimento o di un inesatto adempimento da parte del debitore deve solo fornire la prova della fonte negoziale o legale del proprio diritto, fatto costitutivo del credito, posto che incombe sul debitore convenuto l’onere di dimostrare l’avvenuto esatto adempimento dell’obbligazione, fatto estintivo dello stesso o di una sua parte (Cassazione civile, sentenze 15659/2011 e 13533/2001).

Del resto, i resistenti riconoscevano la morosità per l’importo di € 9.110,00, la quale, di conseguenza, costituiva pacificamente fatto non contestato ai sensi dell’articolo 115 Codice di procedura civile. Gli stessi resistenti sostenevano, tuttavia, di essere creditori nei confronti dei ricorrenti di una somma corrispondente alle spese affrontate per eliminare le muffe presenti nell’appartamento, ovvero costi di spettanza della parte locatrice. Le parti resistenti, dunque, chiedevano che l’importo delle spese sostenute fosse detratto da quanto dovuto ai ricorrenti per i canoni locativi. Nonostante queste allegazioni, i resistenti però non producevano alcuna prova, né delle muffe riscontrate all’interno dell’appartamento, né delle spese che avrebbero affrontato per eliminarle.

L’ordinanza di sfratto
In ragione di quanto sopra, la sentenza 3373/2022 ha ritenuto fondate le domande dei ricorrenti dichiarando risolto il contratto di locazione per inadempimento delle parti resistenti, condannando le stesse al rilascio dell’immobile e al pagamento dei canoni scaduti e non pagati, oltre al rigetto della domanda di compensazione del presunto debito con le spese dagli stessi sostenute per la messa in sicurezza dell’immobile.