Mancato pagamento affitto e spese di condominio, nessun obbligo di rinegoziazione causa Covid
Il principio di buona fede non può estendersi fino a sacrificare l'interesse del locatore
Nessun obbligo di rinegoziazione del contratto di locazione, a causa degli effetti del Covid. Il principio di buona fede non può estendersi fino a sacrificare l'interesse del locatore. Sono questi, in estrema sintesi, i principi rimarcati dal Tribunale di Roma, con la recente sentenza 446 depositata il 12 gennaio 2022.
La vicenda
Quanto ai fatti di causa, il proprietario di un immobile commerciale sito in condominio, intimava lo sfratto per morosità nei confronti della società che conduceva in locazione (locazione uso diverso dall'abitativo, cioè commerciale) a causa del mancato pagamento dei canoni e degli oneri condominiali. Segnatamente ai canoni di locazione oggetto della morosità posta a fondamento dell’intimazione, contestava il pagamento parziale da marzo 2020 a novembre 2020 nonché il pagamento dei canoni di locazione (sempre in misura ridotta) mediante cessione del credito di imposta per alcune mensilità.
Parte intimante, inoltre, deduceva anche il mancato pagamento da parte dell’intimata società di documentati oneri condominiali (posti contrattualmente a carico della parte conduttrice). L'intimata società si costituiva in giudizio «non contestando sotto il profilo fattuale i suddetti mancati pagamenti» relativi ai canoni di locazione, ma deduceva «sotto il profilo dell’elemento soggettivo», che «il relativo inadempimento posto che la corresponsione in misura solo parziale del canone di locazione a decorrere da marzo 2020 sarebbe dipesa dalle restrizioni, anche in ordine allo svolgimento delle attività commerciali, comportate dall’emergenza sanitaria da pandemia Covid-19».
Nessuna impossibilità sopravvenuta della prestazione
Con riferimento alla morosità dedotta per oneri condominiali, la convenuta sosteneva di aver concluso un accordo verbale con l’amministratore di condominio con relativo piano di rientro, peraltro in corso di esecuzione. Sulla base di queste considerazioni e di quanto emerso in giudizio, la sesta sezione del Tribunale di Roma, competente in materia di locazione, nella sentenza 446/2022 ha chiarito alcuni aspetti sicuramente rilevanti sul tema e dirimenti in merito a quelle che sono le frequenti contestazioni che sorgono in materia, anche a distanza di due anni dal cosiddetto lockdown.
In primis, all'interno del provvedimento viene evidenziato come in materia di locazione sia da escludere che la grave situazione epidemiologica in essere ed i conseguenti provvedimenti limitativi della libertà di iniziativa economica emanati per effetto della diffusione del Covid possano configurare un caso di impossibilità sopravvenuta; questo sia con riferimento all'obbligazione di pagamento del canone della parte conduttrice (attesa la natura fungibile del bene denaro) che con riguardo all'impossibilità per il conduttore di utilizzare la prestazione del locatore.
Nessun obbligo di rinegoziazione
Inoltre, in riferimento all'istituto dell'eccessiva onerosità sopravvenuta ed alla possibilità di chiedere la riduzione del canone, questo, in caso, potrebbe consentire al conduttore di formulare richiesta di risoluzione del contratto che non porterebbe in nessun modo ad un obbligo di rinegoziazione del canone.Quanto al principio di buona fede invocato, in sede di esecuzione del contratto come noto viene imposto a ciascuna parte il dovere di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra a prescindere dall'esistenza di specifici obblighi contrattuali o di quanto espressamente stabilito da singole norme di legge «nei limiti dell'interesse proprio» (Cassazione 23069/2018) o, comunque, «nei limiti in cui ciò possa avvenire senza un apprezzabile sacrificio a suo carico” (Tra le altre Cassazione 10182/2009) e sempre che non pregiudichi in modo apprezzabile il proprio interesse.
Conclusioni
Dunque, a condizione che ciò non renda più gravosa e/o meno piena la soddisfazione dell'interesse sostanziale di ciascuna parte contraente. In sintesi non pare possa giuridicamente affermarsi che il dovere di una parte di agire in modo da preservare gli interessi dell'altra parte contrattuale, debba essere osservato anche quando comporti per la stessa un sacrificio sicuramente “apprezzabile”. Esattamente quanto ritenuto dal giudice romano secondo cui il conduttore non aveva alcun diritto ad imporre al locatore di pretendere la riduzione del canone stabilito convenzionalmente in sede di sottoscrizione della pattuizione contrattuale.Sulla base di quanto sopra, il giudice dichiara risolto per grave inadempimento del conduttore e rigetta la domanda riconvenzionale.
