La presenza di amianto non giustifica la sospensione del pagamento del canone di locazione
Quest’ultima è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore
Il conduttore di un locale ad uso commerciale non può smettere di pagare i canoni solo perché scopre che lo stabile è coperto d'amianto, se innocuo, ed il proprietario non è intervenuto per bloccare le infiltrazioni di acqua piovana. La sospensione totale o parziale nel versamento dei mensili, infatti, può dirsi giustificata solo se venga completamente a mancare la prestazione da parte del locatore. Lo puntualizza il Tribunale di Cremona con sentenza 377 del 22 settembre 2021.
La vicenda
A processo, due società. L'una, proprietaria di un immobile, intima lo sfratto per morosità all'altra accusandola di non averle corrisposto i canoni. Questa, però, si difende tirando in ballo la pericolosità del tetto dell'edificio per la presenza di amianto friabile e per la sussistenza di infiltrazioni d'acqua piovana causate da difetti nella copertura mai riparati. Inadempienza che, precisa, la legittimava a saltare i canoni. Fallito il procedimento di mediazione obbligatoria, il Tribunale, superati rilievi tecnici e svolta l'istruttoria, accerta e dichiara risolto il contratto di locazione ad uso commerciale per morosità della Srl conduttrice.
Il mancato pagamento dei canoni era motivato, a suo avviso, dai sistematici fenomeni infiltrativi che avevano danneggiato macchinari, merci, mobili ed attrezzature, provocato un arresto elettrico e l'interruzione delle attività aziendali oltre che dalla presenza di amianto. Ma, spiega il Tribunale, la contestazione circa le sistematiche infiltrazioni di acqua piovana dal tetto era generica e non circostanziata. A mancare, poi, lettere di lamentela e prove concrete dello stato delle cose. Quanto all'amianto, il tecnico aveva appurato la presenza nel fibrocemento del tetto di amianto di tipo compatto e quindi non offensivo, seppur da tenere monitorato a cura della proprietaria.
Il canone va pagato sempre
Sul punto, è tesi ferma quella per cui il conduttore non può astenersi dal versare il canone per aver il locatore celato la copertura in amianto del fabbricato nonché per non aver posto in essere gli interventi necessari a far cessare le infiltrazioni di acqua, atteso che la sospensione totale o parziale dei pagamenti è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore (Cassazione 2099/2013). In altri termini, la semplice presenza di amianto nella struttura di un manufatto non costituisce un vizio della cosa.
La presenza di amianto tollerabile
Del resto, la normativa non vieta in assoluto la presenza di detto materiale in manufatti di realizzazione antecedente alla data di entrata in vigore della legge 257/92 ma si limita ad imporre la valutazione costante del rischio e la gestione al punto di evitarne l'offensività o contenerla, nei limiti accettabili previsti dal legislatore. E, nella vicenda, non si ravvisava la pericolosità delle parti in amianto siccome non sgretolato.
In sintesi, la sua presenza avulsa da pericoli non poteva far scattare di per sé la tutela in materia di vizi e la connessa eccezione di inadempimento. Piuttosto, la sospensione del pagamento dei canoni da parte della Srl conduttrice costituiva sì un grave inadempimento contrattuale tale da giustificare la risoluzione. Inevitabile, la decisione del Tribunale di Cremona di confermare l'ordinanza di rilascio dell'immobile con condanna dell'inquilina alla rifusione delle spese di lite.
