L’inquilino è tenuto al versamento del canone fino a quando detiene il bene, anche se il rapporto è risolto

Anche a rapporto risolto – contrattualmente o giudizialmente – non è necessario mettere in mora l'inquilino per pretendergli il pagamento del corrispettivo pattuito, essendone tenuto fino a quando detenga il bene, quindi fino all'effettiva riconsegna tramite formale restituzione al locatore o rilascio dell'immobile in condizioni tali da renderlo a questi disponibile. Lo sottolinea il Tribunale di Torino con sentenza 4527 del 22 ottobre 2021.

I fatti
Protagoniste, due Srl, l'una proprietaria di un complesso condominiale e l'altra conduttrice di due unità. Motivo? Il mancato versamento da parte dell'inquilina di canoni arretrati e oneri accessori. Il contratto di locazione non abitativa, precisa la titolare, aveva durata di nove anni e riguardava solo il piano quarto dello stabile. In seguito, con successivo contratto, le si locava un'altra unità al piano quinto. Tuttavia, entrambi i contratti erano stati superati da uno ulteriore avente ad oggetto entrambi gli alloggi. Contratto risolto per recesso anticipato della conduttrice la quale, però, al momento del rilascio non aveva corrisposto il dovuto.

Controparte si difende: ammette la data di rilascio ma bacchetta la carenza di messa in mora, necessaria per chiederle l'indennità di occupazione senza titolo. Quanto alle spese accessorie, esse non erano commisurate alla detenzione mentre gli arretrati si basavano su tabelle millesimali errate. Anzi, in via riconvenzionale, domandava il pagamento di quasi 134 mila euro per spese pagate e non dovute, miglioramenti ed addizioni e risarcimento del danno per non aver potuto usare il bene secondo le proprie esigenze a causa del malfunzionamento dell'impianto di riscaldamento e condizionamento.

L’occupazione senza titolo
Il Tribunale, però, accoglie la domanda della titolare. Erano incontestati, e provati, sia l'esistenza di un contratto di locazione a sostituzione dei precedenti, sia il recesso unilaterale della conduttrice, sia la data del rilascio che i debiti. Ciò chiarito, il Tribunale si sofferma sulla questione dell'occupazione senza titolo e ricorda che secondo la giurisprudenza resa in materia di locazione, anche se il rapporto viene risolto – con contratto o giudizialmente – l'obbligo del conduttore di pagare il pattuito, non richiede costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui detenga il bene ossia fino all'effettiva riconsegna che può avvenire mediante una formale restituzione o con un suo rilascio in condizioni tali da tornare nella disponibilità del locatore (Cassazione 10926/2018).

Quando è dovuta l’indennità di occupazione
L'indennità di occupazione, poi, è legata alla presunzione del danno subìto dal proprietario per il ritardo nel rilascio del suo immobile. Ed è noto che il locatore che citi il conduttore per il pagamento delle spese condominiali, soddisfi il suo onere probatorio producendo i rendiconti del gestore approvati dai condòmini, mentre spetta all'inquilino stilare specifiche contestazioni sulle varie partite conteggiate secondo i documenti giustificativi. In ogni caso, i rilievi della Srl convenuta per i danni da alluvione e sulla divisione delle spese comuni erano stati tutti recepiti dal consulente. Infine, quanto alla clausola penale, non c'era motivo di limitarne l'operatività. Tale clausola, difatti, costituisce un'ipotesi di liquidazione forfettaria del danno che scatta in via generalizzata, dunque anche qualora il recesso dipenda dall'iniziativa del conduttore.

Ancora, non erano opponibili al locatore i vizi e difetti dell'alloggio già emersi alla pattuizione. Non solo. La conduttrice aveva continuato a detenere il bene per ben sei anni e mezzo, disattendendone nei fatti la denunciata parziale inutilizzabilità. Così, in accoglimento della domanda, il Tribunale di Torino condanna l'inquilina al pagamento di quanto richiesto a titolo di indennità, per effetto di clausola penale ed a titolo di rimborso spese. Importo maggiorato, è inteso, dagli interessi legali sulla somma pattuita come ristoro del danno da inadempimento contrattuale (Cassazione 12188/2017).