In caso di pignoramento il detentore dell’immobile non può agire contro il condominio per le infiltrazioni
Anche se paga regolarmente un canone deve essere autorizzato ad agire dal giudice dell’esecuzione
Il Tribunale di Milano con sentenza 11056 del 31 dicembre 2021 afferma che il detentore di un immobile “pignorato” non possa invocare i danni alla struttura dell'immobile ove danneggiato da rigurgito fognario.
La vicenda
La causa da cui prende spunto la controversia riguarda il danneggiamento del magazzino e della merce contenuta al proprio interno a causa del reflusso delle acque nere di riconducibilità condominiale.Dopo l'espletamento della fase preliminare – compendiata anche da un accertamento tecnico preventivo – il conduttore dell'immobile (o meglio l'imprenditore dell'attività che si avvaleva del predetto magazzino come deposito merce) decideva di far causa al condomino e chiedere i danni complessivamente subiti, calando nel novero di essi anche quelli arrecati alla struttura edile dell'immobile anzidetto per il relativo ripristino.
La sorte di questa domanda, tuttavia, sarà per questi infelice.Dagli atti del processo emergeva, infatti, che il citato immobile fosse stato oggetto di un pignoramento nel 2010 e quindi fosse stato sottoposto ad un'azione esecutiva, al cospetto della quale si ricavava che il rapporto locativo che aveva avuto il danneggiato con il proprietario aveva avuto scadenza in data 30 settembre 2014 e non fosse stato rinnovato di legge, non operando automaticamente il rinnovo del relativo contratto in assenza di un provvedimento ad hoc del giudice dell'esecuzione.
La legittimazione a richiedere il risarcimento
Per cui, la legittimazione a richiedere tali danni, riconoscibile al conduttore ex articolo 1585 comma 2 Codice civile – a mente del quale, (il locatore) non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio - non è stata ritenuta ammissibile dal citato decidente meneghino, in quanto «…non può essere estesa a chi occupa un immobile sottoposto a pignoramento, sia pure corrispondendo un canone pattuito con il locatore, in assenza di apposito provvedimento autorizzativo del Giudice dell'esecuzione».
Quindi, nella fattispecie, non è stato ritenuto applicabile il precedente della Cassazione 17881/2011, secondo cui «In linea di principio si deve, infatti, riconoscere in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell'uso o nel godimento della cosa locata, in quanto, qualora nell'immobile si verifichi una infiltrazione il conduttore ex articolo 1585 comma 2 Codice civile gode di una autonoma legittimazione a proporre azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno» (Cassazione 12220/2003).
