L’immobile in locazione non deve essere restituito riportandolo a nuovo

È escluso che il proprietario-locatore possa pretendere che il conduttore, al termine del contratto di locazione, riporti l'immobile a nuovo, addossandogli spese di ordinaria manutenzione poiché si verrebbe a creare un indebito vantaggio economico in aggiunta al canone locatizio già percepito. È quanto affermato dal Tribunale di Milano, nella sentenza 9637 del 19 novembre 2021.

La pronuncia
I conduttori di un immobile ad uso abitativo venivano chiamati in causa dal proprietario-locatore per ottenere il risarcimento dei danni da questi subiti in ragione dell'inadempimento contrattuale dell'obbligazione di custodia dell'appartamento concesso in locazione.Secondo il proprietario-locatore, infatti, i conduttori avevano lasciato l'immobile in un pessimo stato manutentivo, con danni manifesti sia al mobilio che alle parti murarie.Si costituivano in giudizio i conduttori sostenendo che, al contrario, non vi era stato alcun inadempimento all'obbligo di custodia gravante sugli stessi atteso che il deterioramento lamentato era dovuto al normale uso della cosa.Al termine del giudizio, atteso anche la carenza probatoria circa lo stato dell'immobile all'atto dell'avvio della locazione, il Tribunale di Milano rigettava la domanda di parte ricorrente.

Il normale deterioramento dell'immobile
Nel caso di specie si affronta il delicato tema degli obblighi di custodia del conduttore di un immobile concesso in locazione. Ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1590 Codice civile, il conduttore ha l’obbligo di restituire la cosa locata nello stesso stato in cui la ha ricevuta in consegna. A fronte di tale specifica obbligazione di custodia gravante sul conduttore, però, la giurisprudenza di legittimità, alla quale aderiscono anche le corti di merito, ha chiarito il principio per il quale si fa salva la possibilità di un deterioramento normale della cosa locata, conseguente all’uso corretto del bene (in conformità delle pattuizioni contrattuali) oppure alla vetustà (ex articolo 1609), che rientra nella liceità giuridica del godimento e che, quindi, il locatore è tenuto a sopportare.

Secondo la norma in commento, dunque, il conduttore adempie correttamente l’obbligo della riconsegna quando consegna la casa che presenta solo un deterioramento normale, quali, ad esempio imbrattamento delle pareti o fori sui muri per la presenza di elementi d'arredo poi legittimamente asportati (perché, ad esempio, di proprietà del conduttore). Sulla base di tali premesse, poi, la sentenza in commento esclude anche che il conduttore possa essere condannato al risarcimento del danno corrispondente alla spesa necessaria per ripristinare le migliori condizioni di manutenzione dell’immobile lamentando proprio quell'obbligo di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l’aveva ricevuta.Dunque, se il locatore ritiene di aver subito dei danni eccedenti il normale uso del bene locato, potrà adire l'autorità giudiziaria competente al fine di sentir condannare il conduttore al risarcimento del danno.

L’onere della prova di eventuali danni spetta al locatore
Attenzione, però. Come ricorda la sentenza in commento incombe pur sempre sul locatore la prova dell’esistenza e consistenza dei danni denunciati nonché della loro riconducibilità eziologica al cattivo uso fattone dal conduttore: la prova, almeno indiziaria, dell’uso scorretto della cosa da parte del conduttore spetta al locatore. Sarà il conduttore, dal canto suo, a dover dimostrare che l'uso del bene è stato conforme al normale uso, anche in considerazione del più o meno lungo periodo di locazione. Ma non solo: il locatore dovrà anche fornire la prova circa lo stato originario dell'immobile: l'esecuzione di lavori di ristrutturazione prima della locazione non vale a farne presumere il buono stato.

Il normale uso del bene
La sentenza in commento poi, ci fornisce un'interessante indicazione di danni considerabili quali espressione del «normale uso» del bene locato, tra questi, ad esempio, le varie scalfitture e la necessità di ritinteggiatura alle porte ed alle pareti, i disassamenti delle ante dei mobili della cucina, dell'oblò della cucina e delle ante degli armadi, macchie, graffi e abrasioni sulle pareti, ammaccature. In conclusione in tema di locazione di immobili urbani, il locatore non può pretendere, al termine del rapporto, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova, almeno indiziaria, dell’uso scorretto della cosa da parte del conduttore.

Diversamente, si addosserebbe al conduttore una spesa di ordinaria manutenzione che la legge pone, di regola, a carico del locatore, attribuendogli poi un vantaggio in aggiunta al canone, unico corrispettivo lecitamente pattuibile a carico del conduttore.Si può, quindi, affermare che, nella generalità dei casi, se al momento della riconsegna l’immobile locato presenta danni eccedenti il normale deterioramento, incombe sul conduttore l’obbligo di risarcire tali danni, consistenti non solo nel costo delle opere necessarie per ripristinare lo status quo ante, dedotto il deterioramento derivante dall’uso conforme al contratto, ma anche nel canone dovuto per tutto il periodo necessario per l’esecuzione ed il completamento di tali lavori.