Spettano al conduttore le spese di ascensore, acqua, riscaldamento, elettricità e portineria

Salvo patto contrario, spettano al conduttore le spese del servizio di pulizia, del funzionamento e dell'ordinaria manutenzione dell'ascensore, della fornitura di acqua, elettricità, riscaldamento e condizionamento dell'aria, nonché quelle per lo spurgo di pozzi neri e latrine e per la fornitura di altri servizi comuni. I costi di portineria, invece, sono a suo carico per il 90% qualora le parti non abbiano convenuto una misura inferiore. Prima di effettuare i pagamenti, però, ha diritto di avere indicazione specifica dei costi e dei criteri di ripartizione oltre che di prendere visione dei documenti giustificativi degli esborsi. Lo sottolinea il Tribunale di Palermo con sentenza 2264 del 31 maggio 2021.

I fatti
Al centro della lite, l'istanza di revoca di un decreto ingiuntivo per supposta inesistenza della pretesa creditoria avanzata da parte proprietaria. Con contratto di locazione, riassume il giudice revocando l'ingiuzione, la titolare di un immobile lo concedeva in locazione ad un uomo cui un terzo prestava fideiussione obbligandosi in solido con lui per l'adempimento di tutte le obbligazioni scaturenti dal contratto. L'opponente deduce che il credito dedotto, e che si riteneva garantito, a ben vedere non riguardava canoni inevasi ma il mancato pagamento delle spese condominiali ordinarie e dei consumi incluso quello idrico il cui ammontare mensile non era indicato neanche indirettamente o in via presuntiva nel contratto.

La suddivisione delle spese
Ecco che il Tribunale – richiamata la possibilità per il locatore di rivalersi, nei rapporti interni, con il conduttore per le spese ad esso imputabili – ribadisce che sono interamente a carico dell'inquilino, salvo diversa pattuizione, le spese inerenti il servizio di pulizia, il funzionamento e l'ordinaria manutenzione dell'ascensore, la fornitura d'acqua, l'energia elettrica, il riscaldamento, il condizionamento di aria, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché la fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, invece, sono a carico del conduttore per il 90% a meno che le parti non abbiano convenuto una misura inferiore.

Prima del pagamento, però, che deve avvenire entro due mesi dalla richiesta, il conduttore ha diritto di ottenere l'indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione e di prendere visione dei carteggi giustificativi degli esborsi effettuati. Ciò posto, intanto viene accolta l'eccezione di prescrizione formulata dall'opponente prescrivendosi in due anni il diritto del locatore al rimborso degli oneri accessori collaterali al canone di locazione. In secondo luogo, veniva ad evidenziarsi l'infondatezza della pretesa. In effetti, prosegue il giudice palermitano, dal tenore del contratto di locazione e dalla documentazione allegata, non si evinceva neppure se e quando la locatrice avesse comunicato al fideiussore l'ammontare mensile delle spese né se l'avesse tenuto informato dell'andamento del rapporto o di eventuali e crescenti esposizioni debitorie.

Conclusioni
Peraltro, la clausola fideiussoria convenuta nel contratto era nulla siccome contraria al disposto dell'articolo 1938 del Codice civile che richiede la specificazione dell'importo massimo garantito. A chiudere il cerchio, il fatto che per legge l'unico soggetto obbligato al pagamento delle spese condominiali inerenti la conservazione ed il godimento del bene è il proprietario. Non solo.

L'eventuale rapporto di locazione del bene, avendo natura obbligatoria, vincola solamente le parti e mai i terzi tanto che il condominio – come parte estranea al negozio locatizio – non potrà agire direttamente verso l'inquilino per il recupero del dovuto. Al più, seppure il proprietario fosse stato costretto dall'ente di gestione a pagare delle somme di denaro per utenze, tasse e spese, avrebbe potuto comunque rivalersi con il conduttore per il rimborso ma in tal senso non erano emerse prove. Si palesano, quindi, le ragioni per le quali il Tribunale di Palermo accoglie l'atto di opposizione e revoca il decreto ingiuntivo.