Immobile condominiale affittato, sfratto per morosità per il conduttore che non paga

Capita spesso che un'immobile di proprietà condominiale venga concesso in locazione. Il contratto di locazione prevede due obbligazioni principali. In sintesi, se, da un lato, il locatore deve garantire il godimento dell'immobile al conduttore, quest'ultimo, dal canto suo, è tenuto al pagamento del canone di locazione. Pur con le differenze derivanti dalle diverse tipologie di locazione (uso abitativo o uso diverso), il mancato pagamento del canone, quale corrispettivo del godimento della cosa, rappresenta la principale ipotesi di inadempimento del conduttore. Il naturale rimedio procedurale, per il locatore, è il procedimento di convalida dello sfratto per morosità.

Il giudizio instaurato
Una procedura più snella e veloce (salvo opposizioni) che consente al locatore di ottenere una pronuncia che risolve il contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice. Il locatore dovrà produrre il contratto di locazione regolarmente registrato, dal quale risulti l’obbligazione di parte convenuta di corrispondere il canone (importi che verranno indicati nell’atto introduttivo del giudizio), dichiarare in udienza che la morosità persiste ed insistere per la convalida dello sfratto e, ove richiesto, richiedere anche che venga emesso un decreto ingiuntivo per i canoni non versati. Il conduttore potrà decidere di non costituirsi in giudizio, di opporsi o di chiedere il così detto «termine di grazia» per pagare quanto dovuto.

La pronuncia capitolina
La fattispecie è stata oggetto, di recente, della sentenza 15955 pubblicata il 12 ottobre 2021 dal Tribunale di Roma. Il Giudice romano ricorda come sia principio consolidato e pacifico nella giurisprudenza della Suprema corte che «in tema di locazioni di immobili urbani, adibiti ad uso abitativo, nel caso in cui il conduttore, senza effettuare alcuna contestazione sul quantum, abbia omesso di pagare una o più mensilità del canone locativo, la valutazione della gravità e dell’importanza dell’inadempimento non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice, ma è predeterminata legalmente ai sensi degli articoli 5 e 55 della legge 392 del 27 luglio 1978» (Cassazione 23257/2010).

In particolare, in materia di locazioni ad uso abitativo, la norma contenuta nell’articolo 5 della legge 392/1978, rubricata «inadempimento del conduttore», si configura come speciale rispetto a quella posta dall’articolo 1455 Codice civile in quanto permette al conduttore di adempiere tardivamente senza il rischio di incorrere nella sentenza di risoluzione del contratto, ed è ispirata alla ratio di fovore nei confronti del conduttore, favore giustificato dall’interesse primario di mantenere l’abitazione.

La concessione del termine di grazia
La norma, dettando una presunzione assoluta di gravità dell’inadempimento, ha inteso sottrarre alla discrezionalità del giudice l’apprezzamento della non scarsa importanza dell’inadempimento, ancorando tale valutazione a due presupposti oggettivi : uno di tipo quantitativo, consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone, ed uno di ordine temporale, dato dal protrarsi dell’inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori.

Nel caso specifico le intimate si costituivano in giudizio, chiedendo nella propria comparsa la concessione del termine di grazia per sanare la morosità, optando, invero, in udienza, per l’opposizione alla convalida di sfratto. Il Giudice, rilevato che la morosità intimata era parecchio risalente nel tempo, ordinava alle conduttrici il rilascio dell’immobile (ordinanza ex articolo 665 Codice procedura civile), fissando la data dell’esecuzione e procedendo al mutamento del rito.

Le soluzioni giuridiche alternative
Il Tribunale di Roma ricorda come l'opposizione alla richiesta di convalida dello sfratto sia incompatibile con la richiesta di concessione di un termine di grazia per sanare la morosità prevista dall'articolo 55 della legge 392/1978. Tuttavia nel caso specifico, l’invocazione del termine di grazia non è avvenuta, ma al contrario parte intimata ha deciso di formalizzare l’opposizione e proseguire nel giudizio di merito.

In ossequio alla interpretazione della giurisprudenza di legittimità ormai consolidata, la scelta di una delle due soluzioni giuridiche esclude l’altra, in quanto «In tema di sfratto per morosità, sussiste incompatibilità logica tra opposizione alla convalida e richiesta di sanatoria ex articolo 55 legge 392 /1978 (termine di grazia)». In tali casi, l’inadempimento del conduttore configura senza dubbio una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex articolo 1455 Codice civile.