Se l’inquilino continua a godere dell'immobile, pur in presenza di vizi, è tenuto a pagare il canone

Finché l'esercente gode dell'immobile locato, nonostante sia viziato, non può sospendere il pagamento del canone ponendo in essere altrimenti un inadempimento non proporzionale a quello del proprietario. Esclusa, poi, qualora non si corrispondano i mensili per chiusura dell'attività come conseguenza dell'emergenza pandemica, un'impossibilità sopravvenuta tale da giustificare le omissioni. Il fattore Covid, infatti, non ha rilievo per le obbligazioni pecuniarie. Lo precisa il Tribunale di Benevento con sentenza 1187 del 9 giugno 2021.

I fatti
Ad intimare lo sfratto per morosità ad una società, per mancato versamento di alcuni canoni locativi, sono i titolari di un locale. La ditta si oppone a convalida e rilascio, chiedendo la risoluzione del contratto per causa imputabile a controparte viste le gravi infiltrazioni che affliggevano l'immobile locato. E comunque, conclude, a causare il blocco dei pagamenti era stato il fermo attività nel periodo del coronavirus. Il Tribunale, però, ordina il rilascio e la causa prosegue con rito ordinario il cui esito vede accolta la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.

C'era la prova, spiega il giudice, sia del fatto che le parti fossero legate da un contratto regolarmente registrato e sia dei mensili saltati. E nel documento era espressamente previsto che il pagamento del canone non potesse sospendersi per via di pretese ed eccezioni del conduttore, qualsiasi ne fosse il titolo. Ad ogni modo, in applicazione dei principi generali in tema di inadempimenti reciproci, è noto che qualora un conduttore abbia continuato a godere dell'immobile, pur in presenza di vizi, non è legittima la sospensione del canone trattandosi di una condotta non proporzionale all'inadempimento del locatore.

La pandemia in atto non rileva
Quanto, invece, alla circostanza esposta dall'esercente – ossia che il canone non era stato versato per la coatta chiusura dell'attività dovuta alla fase pandemica in corso – il Tribunale rileva che il conduttore non aveva provato l'impossibilità sopravvenuta della prestazione alla luce dei criteri che regolano la ripartizione dell'onere probatorio in materia di obbligazioni contrattuali. In particolare, non c'era dimostrazione della sospensione dell'attività svolta. Al di là di ciò, si marca nella pronuncia,l'emergenza Covid non rilevavavisto che per le obbligazioni pecuniarie non si configura l'impossibilità sopravvenuta della prestazione.

Infine, circa la domanda tesa all'ottenimento dei canoni non pagati e dovuti fino al rilascio, il giudice ricorda come per le risoluzioni dei contratti di durata – nel cui ambito va ricondotto quello locatizio – l'effetto risolutivo non si estende alle prestazioni già eseguite per cui residua l'obbligo del conduttore moroso, a fronte della permanenza nel godimento dell'immobile, di corrispondere tutte le mensilità dovute fino all'avvenuta riconsegna. Sono evidenti, allora, le motivazioni per le quali il Tribunale di Benevento dichiara risolto il contratto di locazione per inadempimento del conduttore con conseguente condanna alla restituzione dell'immobile ai proprietari ed al pagamento delle somme dovute a titolo di mensilità concordate.