Gestione Affitti

Morosità nelle locazioni commerciali e normativa Covid

Le disposizioni previste in ambito pubblico sono state estese a quello privato per analogia, generando in molti casi dubbi

di Silvio Rezzonico

La morosità nelle locazioni è disciplinata nell'articolo 1587 numero 2 Codice civile, che sancisce l'obbligo del conduttore di pagare al locatore il corrispettivo della locazione nei termini convenuti. Nella disciplina vincolistica, la morosità è stata successivamente modulata distintamente nelle locazioni abitative e in quelle ad uso diverso o commerciale, rispettivamente agli articoli 5 e 55 della legge 392/78. Nelle locazioni ad uso diverso, il mancato pagamento del canone o il mancato pagamento delle spese accessorie, che superino le due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione della locazione per inadempimento grave, ai sensi dell'articolo 1455 Codice civile.

Morosità, impossibilità e onerosità sopravvenuta
Nelle locazioni ad uso diverso, è inapplicabile la sanatoria speciale della morosità prevista per le locazioni abitative dall'articolo 5 della legge 392/78, che sanziona come grave, l'inadempimento relativo al mancato o ritardato pagamento dei canoni, posto che la sanatoria è prevista esclusivamente per le locazioni ad uso abitativo e non anche per le locazioni commerciali. Con la conseguenza che la sanatoria della morosità è applicabile soltanto alle locazioni abitative – particolarmente nel procedimento di convalida di sfratto per morosità – stante che nelle locazioni commerciali, l'articolo 5, sulla presunzione di gravità dell'inadempimento a norma dell'articolo 1455 Codice civile, non trova applicazione.

In periodo di pandemia da Covid, alla morosità è applicabile la disciplina sulla impossibilità (articolo 1256 Codice civile), e sulla eccessiva onerosità sopravvenuta (articolo 1467 Codice civile), quando l'impossibilità di adempiere rivesta i caratteri della assolutezza e dell'oggettività e non sia prevedibile al momento della conclusione del contratto. In tal caso, la impossibilità sopravvenuta paralizza la domanda di adempimento determinando, se definitiva, la estinzione della relativa obbligazione e la risoluzione del contratto ai sensi degli articoli 1463 e 1256 comma 1 Codice civile, con conseguente applicazione delle norme generali sulla risoluzione della locazione per morosità.

Se temporanea, l'impossibilità sopravvenuta determina soltanto la sospensione del contratto, ovviamente non oltre i limiti dell'interesse del creditore al conseguimento della prestazione, ai sensi dell'articolo 1256, secondo comma, Codice civile. A sua volta, l'eccessiva onerosità costituisce l'antidoto al mutamento dell'originario equilibrio del contratto, cui pone rimedio l'articolo 1467 Codice civile.

L'impossibilità e l'onerosità sopravvenute nella legislazione emergenziale
In periodo di Covid, il legislatore ha emanato diverse disposizioni legislative, intese a integrare e/o a derogare alle norme strutturali previste dal Codice, in tema di impossibilità o eccessiva onerosità sopravvenute. Relativamente all'impossibilità sopravvenuta, l'articolo 91 del Dl 18/2020 – recante disposizioni in materia di ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall'attuazione delle misure di contenimento e di anticipazione del prezzo in materia di contratti pubblici – ha disposto che «all'articolo 3 del Dl 23 febbraio 2020, numero 6, convertito con modificazioni dalla legge 5 marzo 2020, numero 13, dopo il comma 6 è inserito il seguente comma 6 bis: il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato, ai fini dell'esecuzione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 Codice civile, della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti».

La nuova disposizione, dettata per i contratti pubblici, è stata dunque estesa anche alla materia dei contratti di diritto privato con una tecnica legislativa a dir poco spericolata. Tant'è che la prima giurisprudenza di merito, relativamente alla disposizione emergenziale richiamata, ha ritenuto di doverla applicare analogicamente anche alle locazioni private ad uso diverso: si vedano Tribunale La Spezia 14 dicembre 2020 numero 617; Tribunale Venezia 28 luglio 2020 e Tribunale di Milano numero 3791/2021.

L’interpretazione estensiva
Allo stesso modo e quanto all'eccessiva onerosità sopravvenuta, la richiamata norma emergenziale è stata ritenuta applicabile in base ai principi di buona fede, nella considerazione che la pandemia non può ritenersi rientrare nel rischio tipico gravante sull'impresa conduttrice. E ciò anche in applicazione analogica con quanto previsto dall'articolo 216 comma 3 del Dl 34/2020 che «pur nel caso di contratti di locazione di palestre, piscine ed impianti sportivi, prevede il diritto del conduttore ad una riduzione pari al 50% del canone contrattualmente stabilito, limitatamente alle mensilità di chiusura obbligatoria in forza di disposizioni governative» (Tribunale di Milano, 3791/2021).

Ma può parlarsi di una applicazione analogica o estensiva di norme speciali, come ha fatto per esempio il Tribunale di Milano? Ne dubitiamo, alla stregua degli articoli 12 e 14 delle preleggi al Codice civile posto che - ai fini dell'interpretazione analogica o estensiva – occorre pur sempre distinguere tra leggi che esprimono regole di struttura del sistema giuridico (articoli 1256 e 1467 in tema di contratti) e leggi speciali, dettate per le esigenze di particolari congiunture. Le leggi strutturali esprimono infatti principi relativamente stabili e perciò si prestano a una elaborazione tecnica fondata su giudizi di valore in buona misura consolidati ed accertati mentre le leggi congiunturali sono dettate da motivazioni contingenti e variabili, con la conseguenza che la loro applicazione analogica richiederebbe giudizi di valore incerti e valutazioni di circostanze passeggere, che è opportuno riservare al potere legislativo e precludere ai giudici, trattandosi di leggi eccezionali, come da sempre hanno insegnato i testi istituzionali di diritto privato.

Ciò a parte, la normativa emergenziale deve comunque ritenersi operante, tenuto conto che, con la stessa, il legislatore non ha introdotto una automatica fattispecie legale di esclusione della responsabilità del debitore per forza maggiore (pandemia), ma ha rimesso al giudice la concreta valutazione dell'incidenza, sull'inadempimento, delle misure di contenimento della stessa adottate dalle Autorità. In sostanza, la nuova normativa consente al giudice di ritenere giustificato l'inadempimento ove esso sia conseguenza, diretta o indiretta, del rispetto delle misure emergenziali finalizzate al contenimento della pandemia, per tutta la durata in cui esse rimangono in vigore.

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