Gestione Affitti

La nullità del contratto verbale di locazione è a tutela del conduttore che abbia subito un abuso

Se è frutto di intesa tra le parti, andrà perciò provato che l’inquilino abbia subito pressioni indebite della controparte volte a non formalizzare l'accordo

di Selene Pascasi

La nullità del contratto di locazione stipulato in forma orale è tesa a proteggere l'inquilino solo in presenza di un abuso, da parte del proprietario, della posizione dominante nei suoi confronti così relegandolo a contraente debole. A tale scopo, pertanto, occorrerà che il locatore abbia esercitato un'inaccettabile pressione sul conduttore, a mo' di violenza morale, per costringerlo a concludere un contratto non scritto. Se, invece, tale forma sia stata concordata liberamente tra le parti, o persino voluta dal conduttore, torneranno ad applicarsi i principi generali previsti in tema di nullità pattizia. A precisarlo è il Tribunale di Imperia con sentenza numero 92 del 29 luglio 2021.

I fatti
La lite nasce dall'intimazione di sfratto inerente un immobile locato con contratto verbale motivata dall'omesso pagamento di canoni, oneri condominiali e costi dovuti all'utenza del gas. Comportamento che, contesta la proprietaria, integrava un serio inadempimento contrattuale. In seguito al mutamento del rito, la donna introduce una serie di pretese basate su un'asserita occupazione senza titolo – postulando così l'assenza del vincolo contrattuale – che il Tribunale non ritiene ammissibili perché nuove. Circa, invece, l'inosservanza dell'obbligo di corrispondere il canone locatizio, il giudice ricorda come la Suprema corte, a sezioni Unite, abbia chiarito che la nullità del contratto di locazione ad uso abitativo in forma orale assume valenza cosiddetta protettiva del conduttore solamente in presenza di un abuso, da parte del locatore, della sua posizione dominante, imponendosi in tal caso l'intervento correttivo della legge a tutela del contraente debole pregiudicato dall'eccessiva asimmetria negoziale (sentenza 18214/2015).

L’abuso contrattuale da dimostrare
In altre parole, sarà necessario che il locatore abbia esercitato un'inaccettabile pressione quindi una sorta di violenza morale sul conduttore per costringerlo a stipulare un contratto verbale. Diversamante, quando tale forma sia stata concordata liberamente tra le parti (o persino voluta dal conduttore) torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullità. Ebbene, nel caso concreto, l'inquilina, pur lamentando di aver subìto un abuso contrattuale, nulla aveva dedotto di specifico in merito ad eventuali pressioni indebite della controparte volte a non formalizzare l'accordo.

Anzi, dagli atti risultava che, al momento dell'instaurazione del rapporto negoziale, ella già deteneva il bene in forza di un contratto di locazione per finalità turistica della durata di un mese. E, se la posizione di debolezza strutturale del conduttore deriva fondamentalmente dall'esigenza di godere di un'abitazione, appare davvero remota l'eventualità di un abuso ai suoi danni da parte della locatrice vista la pregressa materiale disponibilità dell'immobile da parte della convenuta. Nella vicenda, allora, alla luce delle regole generali stabilite in materia, esclusa la particolare tutela tesa a proteggere il contraente debole ossia l'inquilino da abusi di potere del proprietario, il Tribunale di Imperia dichiara la nullità del contratto e, respinte le lamentele riconvenzionali, compensa integralmente le spese processuale in ragione della soccombenza reciproca.

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