Gestione Affitti

Anche il condomino risponde dell’uso improprio della condotta fognaria comune da parte del locatario

Nel caso in esame si trattava di una pizzeria i cui rifiuti provocavano continui intasamenti delle tubature e conseguenti interventi di spurgo

di Fulvio Pironti

Un condominio chiamava in giudizio al Tribunale di Roma un condomino, chiedendo che venisse accertata la responsabilità per le reiterate ostruzioni della tubazione fognaria condominiale. Domandava, inoltre, il rimborso delle spese di disostruzione, quelle derivanti dal procedimento di accertamento tecnico preventivo e la condanna alla esecuzione dei lavori risultanti dalla relazione peritale. Evidenziava che il locale ad uso commerciale di proprietà del convenuto era stato dapprima concesso in locazione ad una società (abbigliamento) e successivamente ad altra (ristorazione, nello specifico pizzeria).

I danni prodotti alla condotta fognaria
Quest'ultima immetteva, a causa della produzione di pizze e fritti, rilevanti quantitativi di sostanze grasse ed oleose nella condotta fognaria condominiale. Ciò determinava la ciclica occlusione dei pozzetti con conseguente tracimazione di acque luride costringendo l'ente condominiale a doversi sobbarcare dei costi per fronteggiare le innumerevoli manutenzioni disostruttive. Soggiungeva che in precedenza la condotta fognaria non era mai stata interessata da episodi ostruttivi. Svanita ogni possibilità di raggiungere una intesa con il proprietario dell'immobile, il condominio ha preliminarmente promosso accertamento tecnico preventivo per verificare l'origine e le cause degli intasamenti.

Le risultanze della Ctu
La consulenza tecnica ha rivelato che gli episodi occlusivi erano riconducibili alla immissione dei reflui (prodotti dall'attività commerciale) nella rete fognaria condominiale e indicato i lavori da realizzare per risolvere l'annosa problematica.Il condomino ha contrastato l'avversa pretesa ribadendo che il consulente d'ufficio, nonostante avesse imputato una prevalente responsabilità delle ostruzioni alla pizzeria, aveva ipotizzato, quale concausa, la tortuosità della tubazione, la sua smodata lunghezza e il diametro sottodimensionato in rapporto al quantitativo dei rifiuti convogliati. In ogni caso, riteneva che le spese per lo spurgo della fognatura, proprio perché interessavano un servizio comune, dovevano essere imputate a tutti i condòmini in ragione millesimale.

La decisione
Il giudicante capitolino ripercorre i passi salienti risultanti dall'accertamento tecnico preventivo dal quale è emerso il nesso causale fra le occlusioni della condotta fognaria condominiale e gli scarichi del locale commerciale (di proprietà del condomino) condotto in locazione da terzi per la preparazione e vendita di alimenti. Il perito ha chiarito che la causa della occlusione alla condotta fognaria va ricondotta agli scarichi impropri della pizzeria individuati nelle croste oleose e scarti alimentari.

La riprova si è ottenuta praticando l'accertamento video-ispettivo del tratto di conduttura coinvolto dalle periodiche ostruzioni e sulla verifica del percorso e conformazione. Ha poi evidenziato che lungo il tratto fognario video-ispezionato non si sono riscontrate anomalie ed ostruzioni permanenti per cui il deflusso dei reflui è apparso regolare. Si è constatato che in condizioni normali di scarico la conduttura non presenta alcuna criticità nel passaggio dei rifiuti. Al contrario, si è acclarato che l'introduzione di scarichi anomali causa l'occlusione dei pozzetti e i rigurgiti dei liquami.

Assenza di tracimazioni prima della locazione alla pizzeria
Il condominio ha dedotto - dato, questo, rilevante e incontestato - l'assenza di tracimazioni fognarie nei decenni che hanno preceduto la locazione del cespite ad uso pizzeria. Il quadro di insieme degli elementi (valutazione peritale, rimozione di scarti alimentari rinvenuti in occasione delle numerose disostruzioni, assenza di occlusioni fognarie negli anni in cui nell'immobile si esercitavano differenti attività commerciali) è diretto ad attribuire l'esclusiva responsabilità delle lamentate ostruzioni in capo al locale gestito ad uso pizzeria.

Il condomino non è esente da responsabilità
Per il giudicante - aspetto interessante - il proprietario del locale non può essere esentato da responsabilità sul presupposto che il locale è condotto in locazione da terzi. Gli scarichi che concorrono a determinare le sistematiche ostruzioni sono relazionati alla attività di ristorazione. Il proprietario non ha dimostrato che gli intasamenti erano provocati dalla impropria gestione dell'esercizio. Inoltre, nel contratto locativo, si era riservato il potere di decidere l'attuazione di rilevanti manutenzioni, fra cui è verosimile farvi rientrare quelle volte alla modifica del sistema di scarico fognario per adeguare la funzionalità alla qualità e massiva quantità dei reflui prodotti dall'esercizio.

Consegue che l'omesso adeguamento degli impianti per rispondere alle esigenze di un corretto smaltimento dei rifiuti incardina ogni responsabilità in capo al condomino locatore.In conclusione, ritenendo fondate le ragioni del condominio, il tribunale capitolino (VII sezione civile) ha condannato, con sentenza 14115/2021 pubblicata il 6 settembre 2021, il condomino a rimborsare al condominio gli esborsi sostenuti per i molteplici interventi di spurgoe ad eseguire le manutenzioni indicate dal Ctu per eliminare gli intasamenti fognari.

Conclusioni
Sebbene non emerga esplicitamente nella pronuncia capitolina, la vicenda giudiziaria dianzi tratteggiata integra una ipotesi di abuso massivo della cosa comune pregiudizievole dei coesistenti diritti altrui. L’articolo 1102 Codice civile (disposto dettato in tema di comunione,tuttavia applicabile al condominio per l'espresso richiamo dell’articolo 1139 Codice civile) consente al condomino (e per esso al locatario) di servirsi della cosa comune sempreché «non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso». Può servirsi del bene comune intensamente, ma sempre senza ledere gli altrui coesistenti diritti. Non può perciò oltrepassare i limiti impedendo agli altri compartecipi di trarre pari utilità. Il diritto di utilizzare e godere appieno del bene comune va contemperato con l'esercizio del pari diritto spettante a tutti gli altri comproprietari.

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