Locazione: il legittimo recesso non esonera dal pagamento dei canoni fino a scadenza del preavviso
L'inquilino a prescindere dal momento del rilascio dell’immobile, che può essere precedente ai sei mesi di preavviso, resta comunque vincolato
Gli effetti della facoltà di recesso dell'inquilino scattano, concluso il rapporto di locazione, con la scadenza del termine semestrale di preavviso. Egli, quindi, a prescindere dalla data del rilascio, eventualmente anteriore, dovrà pagare i canoni per sei mesi dal preavviso. Lo ricorda il Tribunale di Bari con sentenza numero 2106 del 28 maggio 2021.
I fatti
A muovere la lite è un'inquilina che, citato il proprietario di casa, contesta l'inidoneità della porta d'ingresso sostituita a sue spese con una blindata e soprattutto il vizio di funzionamento dell'impianto di riscaldamento sfociato in un blocco completo tanto da ricorrere alle stufe elettriche con aggravio dei costi di elettricità. Circostanza per la quale aveva più volte inutilmente chiesto l'intervento del locatore. Di qui, vista anche l'inerzia del condominio, la scelta di recedere, riconsegnare le chiavi ed agire per la risoluzione contrattuale chiedendo il ristoro dei danni per insostenibilità della situazione e seria diminuzione dell'idoneità dell'abitazione all'uso convenuto in spregio al dovere del locatore di mantenerla in buono stato.
Il proprietario rileva l'illegittimità del recesso per mancato rispetto del termine semestrale dalla disdetta e comunque invoca la manleva del condominio. Il giudice dichiara risolto il contratto ma compensa le spese. Era pacifico, premette, che l'impianto di riscaldamento aveva smesso di funzionare (agli atti c'era una delibera che faceva riferimento ai lavori di riparazione di due caldaie fuori servizio) ed era certo che l'appartamento fosse rimasto privo di riscaldamento nella stagione invernale per cui – considerato l'obbligo del locatore di conservarlo in modo da servire all'uso convenuto – a fronte dell'inattività del condominio avrebbe dovuto farsi carico d'installare un nuovo impianto.
I vizi non conosciuti
Una garanzia, questa, prevista dall'articolo 1575 del Codice civile e del tutto distinta da quella per vizi (articolo 1578 del Codice civile) che si applica per i vizi non conosciuti o non facilmente riconoscibili esistenti al momento della consegna della cosa al conduttore. Peraltro, non solo il locatore aveva ammesso che l'alloggio era dotato di riscaldamento – caratteristica inclusa nell'uso convenuto – ma il suo impegno sarebbe “caduto” solo nelle ipotesi d'impossibilità sopravvenuta della prestazione. Non lo era, è ovvio, la rottura delle caldaie esistendo altri mezzi tecnici per fornire riscaldamento.
Ancora, qualora un'opera di straordinaria manutenzione del bene locato è posta dalla legge o dal contratto a carico del locatore, egli dovrà provvedervi a prescindere dal costo seppur sproporzionato rispetto all'utile. In ogni caso, non c'era prova che si fosse adoperato per risolvere il disagio. In pratica, quanto meno a decorrere dal blocco, non avendo garantito alla conduttrice un buon sistema di riscaldamento, aveva violato le proprie obbligazioni. La donna, invece, aveva continuato a corrispondere il canone fino alla delibera di dismissione del centralizzato e – non essendo stato realizzato un impianto autonomo – sussistevano tutti i presupposti che giustificavano il recesso.
Conclusioni
Ragion per cui il Tribunale di Bari dichiara la risoluzione anticipata del contratto di locazione per legittimo recesso. Non v'erano, però, titoli per interrompere il pagamento dei mensili per il limitato godimento dell'immobile. In linea di principio, difatti, l'esercizio della facoltà di recesso da parte del conduttore diviene produttiva di effetti giuridici, cessata la locazione, alla scadenza del termine semestrale di preavviso. L'inquilino, allora, a prescindere dal momento del rilascio (magari anteriore alla scadenza del preavviso) resta vincolato a versare i canoni fino alla cessazione del preavviso sancita dalla legge ossia sei mesi dal preavviso (Cassazione 25136/2006).
Nella vicenda, in sintesi, la riconsegna dell'alloggio non liberava l'inquilina dal pagamento dei canoni fino al termine semestrale indicato nel preavviso. Sicché tutte le altre pretese, incluso il ristoro, andavano compensate in virtù delle reciproche inadempienze. Una decisione che, conclude il Tribunale di Bari, assorbe la questione manleva.
