La rottura del riscaldamento condominiale non autorizza la risoluzione del contratto di locazione

Come noto, in merito alle obbligazioni condominiali, i principali protagonisti sono il proprietario ed il condominio. Spesso, tuttavia, le questioni rientranti nella materia condominiale, possono avere effetti anche nella sfera che riguarda i rapporti tra proprietario dell'immobile e conduttore. Entra dunque, in gioco, il contratto di locazione stipulato tra proprietario/condomino e inquilino/conduttore. La questione è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Roma, con la sentenza numero 11486/2021, pubblicata il 24 giugno 2021.

I fatti
La causa aveva ad oggetto l'azione di risarcimento del danno da inadempimento di contratto di locazione. Ed infatti, il conduttore di un immobile sito in condominio, evocava in giudizio il proprietario, lamentando il fatto che l’immobile condotto in locazione era divenuto totalmente inidoneo a servire all’uso convenuto. Il ricorrente, infatti, «chiedeva una pronuncia di risoluzione del contratto di locazione, deducendo l’inadempimento della locatrice all’obbligo di mantenere l’immobile idoneo all’uso convenuto». Il vizio dedotto era quello della rottura del sistema centralizzato del riscaldamento condominiale.

Si costituiva in giudizio il locatore, il quale chiedeva di essere autorizzato alla chiamata in garanzia del condominio che, a sua volta, costituitosi in giudizio, chiedeva in via preliminare dichiararsi il proprio difetto di legittimazione passiva. Il conduttore rappresentava che si era verificata la rottura dell’impianto di riscaldamento centralizzato condominiale così che l’appartamento era rimasto privo del relativo servizio e di aver chiesto alla locatrice di intervenire immediatamente ma quest’ultima avrebbe declinato ogni responsabilità. Allora la ricorrente decideva di abbandonare l’appartamento per prendere in locazione altro immobile.

Non si può risolvere la locazione unilateralmente
Prima di ogni cosa, il Tribunale di Roma ribadisce come la comunicazione unilaterale inviata dalla conduttrice sia inidonea a determinare la risoluzione del contratto. Invero la comunicazione unilaterale non rientra in nessuna delle ipotesi di risoluzione di diritto contemplate dagli articoli 1454, 1456 e 1457 Codice civile. In secondo luogo, si precisa come «in tema di locazione immobiliare, in caso di domanda di risoluzione ex articolo 1578 Codice civile grava sul conduttore (anche per ovvie ragioni di vicinanza della prova) l’onere di individuare e dimostrare l’esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito, spettando, invece, al locatore convenuto di provare, rispettivamente, che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore, laddove intenda paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo, ovvero di averli senza colpa ignorati al momento della consegna, se intenda andare esente dal risarcimento dei danni derivanti dai vizi della cosa» (Cassazione 3548/2017).

Il ruolo del condominio
Rigettata, dunque, la domanda del conduttore, veniva accolta la domanda riconvenzionale di risarcimento, spiegata dal locatore, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1590 Codice civile, il quale prevede che il conduttore debba restituire l’immobile nelle medesime condizioni in cui l’ha ricevuto, salvo il deterioramento dovuto al normale uso. Nel caso di specie la conduttrice aveva eseguito delle opere non autorizzate dalla locatrice ed il Giudice capitolino ha ordinato il ripristino dello status quo ante. In ordine, infine, alla posizione del condominio chiamato in garanzia dal proprietario nel caso in cui quest'ultimo fosse stato condannato a risarcire danni causati dal condominio stesso, come detto, nessun danno il locatore doveva deve risarcire al conduttore, così che, si legge nella sentenza 11486/2021, «la chiamata in garanzia è senza effetto».

Le spese sostenute dal condominio terzo
In merito alle spese legali sopportate dal condominio chiamato in causa, la sentenza ricorda che «In tema di spese giudiziali sostenute dal terzo chiamato in garanzia, una volta rigettata la domanda principale, il relativo onere va posto a carico della parte soccombente che ha provocato e giustificato la chiamata in garanzia, in applicazione del principio di causalità, e ciò anche se l’attore soccombente non abbia formulato alcuna domanda nei confronti del terzo» (Cassazione, 2492/2016). Ne è conseguita la condanna alle spese, in capo al conduttore soccombente, anche in favore del condominio.