No alla risoluzione del contratto per la temporanea sospensione del pagamento del canone causa Covid

Un conduttore – esercente l’attività di bar con somministrazione di cibi e bevande – aveva ritardato, anche a causa della crisi economica derivata dall’emergenza sanitaria da Covid-19, il canone relativo al secondo semestre 2020 ed il locatore aveva, conseguentemente, chiesto l’immediata risoluzione del contratto con contestuale sfratto: il Tribunale di Milano si è espresso con sentenza 4355/2021.

La clausola risolutiva espressa
In primo luogo, il giudice, ha sottolineato che, ai sensi dell’articolo 1218 Codice civile, egli non solo è tenuto a verificare l’effettivo inadempimento ma anche che questo non sia colposo (Cassazione 15026/2005 e 2553/2007); nel contesto, la locatrice aveva, infatti, dimostrato che il ritardo non poteva essere a lei imputabile in quanto in attesa, come prassi, dei conteggi precisi dal locatore che, nel periodo in esame, visto il blocco delle attività per il lockdown e la conseguente chiusura temporanea dell’attività, avrebbero anche potuto essere di entità minore.

Il sinallagma delle prestazioni nella locazione
Per effetto delle disposizioni emergenziali, infatti, era stata inibita l’utilizzazione del bene per lo svolgimento dell’attività non ritenuta “essenziale”, ciò comportando una limitazione nel godimento del bene, non sotto il profilo della detenzione (rimasta al conduttore), ma della sua utilizzazione secondo la destinazione negoziale pattuita (articolo 1575 numero 2 Codice civile). Dunque, l’obbligo del locatore era stato adempiuto solo parzialmente poiché, in quel periodo, la funzione economico sociale del contratto non si era potuta pienamente realizzare; del resto, nel contratto in generale, ove la prestazione sia divenuta parzialmente impossibile, la controparte ha diritto a una corrispondente diminuzione del prezzo (controprestazione di cui all’articolo 1464 Codice civile), mentre la sospensione temporanea della prestazione determina la sospensione del contratto e finchè essa perdura, non c’è responsabilità per il ritardo nell’adempimento (articolo 1256, comma 2, Codice civile).

Nella materia locatizia, è previsto specificamente, in caso di necessità di riparazioni o di vizi sopravvenuti, il diritto a una riduzione del corrispettivo proporzionato all’intera durata delle stesse e all’entità del mancato godimento (articoli 1584, comma 1, 1578 e 1581 Codice civile e Cassazione 6395/2018): il riconoscimento del diritto a una riduzione del canone, proporzionato alla sopravvenuta diminuzione del godimento del bene, costituisce, quindi, specifica applicazione del principio della sinallagmaticità delle due prestazioni.

La limitazione temporale del godimento del bene
Nel caso in esame, era indubbio che, per effetto delle disposizioni emergenziali, la prestazione del locatore di assicurare al conduttore il godimento dell’immobile per la destinazione contrattuale convenuta (bar) non era stata adempiuta nella sua interezza nel secondo trimestre 2020. L’interpretazione costituzionalmente orientata dell’articolo 216, comma 3 della legge 77/2020, di conversione del decreto Rilancio, sulla tutela dei contratti di locazione per le attività sportive, non poteva, infatti, che consentire l’applicazione analogica della possibilità di riduzione del canone anche ai rapporti di locazione aventi ad oggetto immobili destinati allo svolgimento della generalità delle attività commerciali, industriali e professionali chiuse per legge, non potendosi avere disparità di trattamento tra situazioni del tutto analoghe.

L’esito
La richiesta di scioglimento del contratto ai sensi dell’articolo 1456 Codice civile, non poteva, quindi, essere accolta perchè l’inadempimento non era imputabile alla conduttrice ed anche perchè la richiesta non era conforme a buona fede in quanto avanzata per un periodo in cui il canone non si sarebbe potuto nemmeno esigere per l’intero; allo stesso modo, il ritardo nel pagamento (poi effettuato) non avrebbe certamente potuto configurare un’ipotesi talmente grave da determinare lo scioglimento del contratto in quanto verificatosi durante il periodo di emergenza sanitaria.

A mente dell’articolo 91 del Dl 18/2020, l’inadempimento, infatti, deve essere sempre valutato al fine di escludere la responsabilità del debitore, anche relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati od omessi adempimenti ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 Codice civile.