Gestione Affitti

Affitti commerciali e pandemia, il rebus del contenzioso

Il Centro studi giuridici dell’Uppi (piccoli proprietari immobiliari) ha esaminato la materia, mettendo a confronto numerosi provvedimenti giurisprudenziali,

di Ladislao Kowalski

Le aperture e le chiusure delle attività economiche a causa della pandemia hanno determinato la richiesta di sospensione, riduzione, rinegoziazione delle locazioni. In molti casi le parti hanno trovato accordi tra loro, in altri casi sono sorti contenziosi giudiziari. Il Centro studi giuridici dell’Uppi (piccoli proprietari immobiliari) ha esaminato la materia, mettendo a confronto numerosi provvedimenti giurisprudenziali, per vedere quali soluzioni sono state trovate.

I tre orientamenti

Ne sono emersi tre diversi filoni interpretativi, utilizzati nelle decisioni per giustificare o meno le richieste di modifica dei rapporti: un primo filone ha considerato e valorizzato la normativa del Codice civile in tema di responsabilità del debitore, impossibilità sopravvenuta, temporanea, parziale, prevedibilità del danno e altre disposizioni in materia; un secondo indirizzo ha considerato, al contrario, la normativa emergenziale come unica da utilizzare per la soluzione delle controversie; un terzo filone ha rilevato l’illegittimità dei decreti del presidente del Consiglio dei ministri quali provvedimenti amministrativi che incidono sulla libertà delle persone.

Al momento, pertanto, rispetto al diritto o meno di rinegoziazione dei rapporti in corso - che non si limitano esclusivamente alle locazioni ma che riguardano anche gli affitti d’impresa, i contratti di fornitura e subfornitura, quelli turistici ed altri - le decisioni prese dai diversi tribunali hanno dato soluzioni diametralmente opposte una dall’altra.

Le decisioni

In alcuni casi, come in un provvedimento del tribunale di Venezia del 16 novembre 2020, si è addirittura ridefinito il canone di locazione nei vari momenti dell’epidemia.

In altri, come il tribunale di Roma del 19 febbraio 2021, si è sancito che non vi è esistenza di norme o principi, salvo i casi espressamente previsti, che attribuiscono al giudice un potere di modificare i rapporti.

Sempre il tribunale di Roma, con provvedimento del 16 dicembre 2020, ha rilevato l’illegittimità dei Dpcm quali provvedimenti che hanno imposto la compressione di diritti fondamentali. È stata, quindi, ritenuta l’inammissibilità della richiesta di modifica delle regole contrattuali, dal momento che la domanda è fondata su un danno da attività provvedimentale illegittima.

Il tribunale di Pordenone l’8 luglio 2020 e quello di Milano il 24 luglio 2020 hanno ritenuto che gli effetti giuridici delle misure di prevenzione e contenimento connesse con l’emergenza sanitaria vanno definiti solo sulla base delle disposizioni emergenziali. Da queste risulta che il legislatore ha inteso intervenire solo con la disciplina eccezionale e solo nelle ipotesi lì espressamente previste.

In nove casi (si veda la tabella ) i tribunali hanno deciso di non ammettere la revisione dei rapporti mentre, in sette altri casi, invece, la decisione è stata opposta.

Si ritiene che gli elementi da considerare, rispetto al problema evidenziato, siano solo quelli riferiti alla valutazione del rischio di impresa come discrimine rispetto agli obblighi del contratto di locazione.

Per saperne di piùRiproduzione riservata ©