Contratto di locazione verbale a nullità relativa per la tutela del conduttore

La stipula del contratto di locazione in forma verbale e la connessa mancata registrazione sono da ritenersi causa di nullità (solo) relativa, come tale azionabile solo dal conduttore, non anche dal locatore, né rilevabile d'ufficio dal giudice.
Il principio appena esposto si trae dalla sentenza n 9475 del 9 aprile 2021 della Corte di Cassazione, Sezione terza civile.

La modifica normativa
La modifica introdotta dall'articolo 1, comma 59, legge n. 208 del 2015 interviene a poco più di tre mesi dalla pubblicazione della sentenza delle Sezioni Unite n. 18214 del 17 settembre 2015, la quale aveva affermato, innovando il precedente orientamento, il carattere assoluto della nullità per difetto di forma.

Le Sezioni Unite
Secondo le Sezioni Unite la prescrizione della forma scritta è volta “essenzialmente a tutelare l'interesse (pubblicistico) alla trasparenza del mercato delle locazioni in funzione dell'esigenza di un più penetrante controllo fiscale, esigenza avvertita in modo significativo in un settore dove, … a causa della precedente disciplina dirigistica, il fenomeno dell'evasione era divenuto inarginabile”. Le Sezioni Unite, nello stesso provvedimento, avevano però individuato una eccezione a tale regola per il caso in cui la mancanza della forma scritta fosse stata “pretesa” da parte del locatore.

L'originaria tutela del conduttore
Nel qual caso, tra le tutele da apprestare in favore del conduttore era stata prevista anche quella dell'azione di riconduzione del contratto alle condizioni conformi ex lege, secondo la previsione dell'articolo 13, comma 5, legge n 431 del 1998 (nel suo testo originario).La novellaLa riformulazione della cosiddetta “azione di riconduzione” nei termini di cui al nuovo comma 6 dell'articolo 13 della legge citata (come introdotto dall'articolo 1, comma 59, legge n 208 del 2015) ha poi esteso la facoltà attribuita al conduttore di esercitare tale azione: non più soltanto alla sola ristretta ed eccezionale ipotesi in cui fosse stato il locatore a pretendere “l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto”, ma a quella, più in generale, in cui, “il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo”.

La portata della norma
Si tratta di una interpretazione estensiva della norma che, in quanto tale, risulta idonea ad abbracciare sia l'ipotesi in cui il contratto sia stato concluso verbalmente e non sia stato poi registrato, sia quella in cui il contratto, pur stipulato per iscritto, non sia stato registrato.La nullità assoluta (residuale). Pertanto – così soggiungo i giudici di legittimità – la nullità assoluta del contratto di locazione si verificherebbe nell'eventualità, alquanto remota nella pratica, del contratto non scritto ma registrato, in cui peraltro manca del tutto quella finalità di contrasto all'evasione fiscale che, secondo la sentenza delle Sezioni Unite, costituisce la ratio dell'assolutezza.

L'efficacia temporale
Va detto, infine, che la tutela in disamina, per come contenuta nel comma 6 dell'articolo 13 della legge 431 del 1988, risulta applicabile anche alle fattispecie contrattuali verificatesi prima della entrata in vigore della legge 2018 del 2015 (01 gennaio 2016). Sul punto, la Corte di Cassazione ha avuto cura di precisare e argomentare che l'articolo 13, comma 7, della legge 431 del 1998, laddove prevede che: “Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge” deve intendersi come rimandante alla data di entrata in vigore della legge modificata (legge n. 431 del 1998) e non a quella modificante (legge n. 208 del 2015).