Gestione Affitti

No a nuove limitazioni della proprietà: Prolocatur chiede un incontro ai sindaci di Venezia e Firenze

di Dario Pileri - Presidente Prolocatur

Q
D
C Contenuto esclusivo QdC

I sindaci di Venezia e Firenze, partendo dal presupposto che il fenomeno degli affitti brevi necessiti di una migliore gestione e regolamentazione, hanno avanzato delle richieste per norme nazionali che aiutino a conciliare le esigenze dell'offerta turistica con la tutela e il mantenimento della funzione residenziale anche delle città d'arte a forte vocazione turistica.

Per quel che riguarda le locazione brevi, hanno richiesto una modifica al Testo unico per l'edilizia affinché venga introdotta per gli immobili siti nel territorio delle città d'arte, utilizzati in via prevalente ai fini di locazione breve, la destinazione d'uso residenziale-turistica. Hanno poi proposto di riconoscere la non imprenditorialità della locazione breve turistica soltanto nel caso in cui sia limitata a due immobili nello stesso territorio comunale e soltanto quando non superi i 90 giorni di locazione annui. Superati questi limiti si presumerebbe svolta in forma imprenditoriale.

La risposta di Prolocatur
Anche questa volta quindi si chiede «una normativa nazionale più chiara e definita» quando chiaramente l'intento è quello di ottenere una normativa più restrittiva a svantaggio della concorrenza. Limitare la possibilità di locare un immobile di proprietà significa limitare il diritto di godimento del bene stesso garantito costituzionalmente.La normativa nazionale è stata numerose volte aggiornata e modificata negli ultimi anni: dal Codice del turismo del 2011 che parla di «Locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche», al Dl 50/2017 che esplicita il regime fiscale delle locazioni brevi fino ad arrivare alla legge di Bilancio 2020, dove è stato introdotto un concetto speciale di imprenditorialità valido per la sola locazione breve. La normativa quindi esiste.

Nessuna deregulation
L'«offerta improvvisata», come definita nel documento presentato, è giudicata positivamente nonché utilizzata quotidianamente da viaggiatori e turisti con ottimi risultati confutabili sui vari portali. Gli immobili sono soggetti a diverse normative, in base all'utilizzo che se ne fa, una locazione breve non è diversa da una locazione di lungo periodo per quel che riguarda i rischi, ma alla maggiore o minore concentrazione di persone. Un hotel è un luogo dove normalmente si concentrano più persone rispetto ad un'abitazione e ad un condominio in quanto sono presenti soltanto camere da letto e bagni. Non c'è nessuna deregulation in atto, come invece denunciano i sindaci, e non c'è mai stata. Ci sono norme precise e stringenti che regolano la locazione breve.

L'unica deregulation che si è vista in questi anni ha riguardato la depenalizzazione del mancato versamento dell'imposta/contributo di soggiorno da reato penale di peculato a semplice illecito amministrativo, venendo incontro sicuramente a richieste non provenienti dal mondo della locazione.

Lo svuotamento dei centri storici non dipende dagli affitti brevi
Lo svuotamento dei centri storici inoltre, fenomeno in atto da almeno 50 anni (si parla di «gentrification» per la prima volta nel 1964), non può certo essere addebitato alla comparsa di Airbnb che è arrivata in Italia soltanto nel 2010. Le giovani famiglie, che si trasferiscono in una nuova casa, cercano sempre di più dei servizi e delle strutture che i centri storici non offrono: immobili poco efficienti dal punto di vista della classe energetica, case senza ascensore, mancanza di balconi, divieto di installare condizionatori in facciata, mancanza di garage e di parcheggi in generale, costi elevati per permessi d'ingresso veicolare nelle Ztl, difficoltà e maggiori costi per ristrutturazioni edilizie (immaginate quanto possa costare ristrutturare una facciata di una casa di Venezia che affacci su un canale).

Nei centri storici inoltre mancano il verde e le scuole ed è quindi normale che per la somma di tutti questi aspetti si scelga di muoversi dal centro storico e di cercare altrove case più confortevoli, più moderne e soprattutto meno costose. I sindaci dovrebbero concentrarsi su questo se il loro scopo è quello di riportare residenti nei centri storici.

I rischi di una destinazione d’uso specifica
Per quanto riguarda poi la prima proposta normativa presentata dai sindaci nel loro documento, il nostro timore è che la creazione di una destinazione d'uso specifica per la locazione breve non abbia alcun intento regolatorio ma soltanto l'obiettivo di limitare la proprietà privata immobiliare. Chi è proprietario, infatti, si troverebbe da una parte l'impossibilità di fare affitti brevi e dall'altra l'eccessivo rischio degli affitti lunghi, basti pensare alle lungaggini di uno sfratto per morosità o all'attuale blocco degli sfratti, tutt'ora in vigore. Il danno alla proprietà immobiliare inoltre è giusto il caso di ricordarlo, è un danno ad un'intera filiera che parte dai professionisti progettisti e continua con le ditte edili e con tutto l'indotto.

Nella seconda proposta normativa dei sindaci, c'è poi un calderone che comprende, da una parte nuove pesanti limitazioni alle locazioni brevi, come quella di rendere imprenditoriali quelle che superino i 90 giorni di occupazione annui e dall'altra qualche errore di conoscenza.Gli inquilini delle locazioni brevi infatti già pagano l'imposta di soggiorno e le locazioni brevi sono già equiparate alle strutture ricettive per quel che riguarda la comunicazione degli alloggiati di cui all'articolo 109 Tulps.

Conclusioni
Non c'è nessun motivo quindi per chiedere una reiterazione normativa di questi obblighi.Purtroppo quindi il decalogo, così come pensato dai sindaci, non produrrebbe gli effetti sperati ma rischierebbe soltanto di limitare pesantemente la possibilità per un proprietario di locare il proprio immobile.Per meglio rappresentare la realtà della locazione breve ci piacerebbe incontrare i sindaci in questione e trovare insieme la miglior soluzione a vantaggio del turismo e non soltanto a svantaggio dei proprietari.


© RIPRODUZIONE RISERVATA