La casa affittata va resa in ordine, salvo il consumo quotidiano, anche se manca la descrizione iniziale
In assenza di una descrizione del suo stato al momento della stipula lo si presumerà ricevuto in buono stato ed in quelle condizioni deve restituirlo
L'inquilino, terminata la locazione, deve restituire l'immobile nelle stesse condizioni in cui l'ha ricevuto per cui, se alla stipula del contratto il bene non sia stato descritto, si presume ricevuto in buono stato e così deve riconsegnarlo salvo deterioramento o consumo per l'uso quotidiano. A suo carico, dunque, ogni danno ulteriore. Lo puntualizza la Corte di appello di Campobasso con sentenza n. 214 del 1° settembre 2020 (presidente e relatore D'Errico).
Apre la lite la decisione del Tribunale di accogliere la domanda formulata dai proprietari di un immobile e condannare l'associazione che l'aveva preso in comodato e gli inquilini che l'avevano successivamente locato a risarcire danni e spese conseguenti per quasi 40 mila euro. Pronuncia impugnata dai soccombenti per difetto di solidarietà passiva e per infondatezza della pretesa.
Il diritto al risarciment o
La Corte di appello – premesso che il diritto al risarcimento dei danni cagionati ad un immobile non costituisce un accessorio del diritto di proprietà sul bene, trasmissibile automaticamente con la sua alienazione, ma ha natura personale, in quanto compete esclusivamente a chi, essendo proprietario del bene all'epoca del danno, lo abbia subìto – si sofferma sul nodo risarcimento. Ebbene, nella vicenda, come annotato dal Tribunale, veniva in rilievo il rapporto nato dal contratto di locazione ed instauratosi tra locatore e conduttore (così come quello fra comodante e comodatario). Rapporto di natura personale tanto che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente locarlo o concederlo in comodato.
Ma va anche sottolineato, prosegue la Corte, che l'obbligo di restituire la cosa comodata o locata scatta alla scadenza del rapporto ed ha stampo contrattuale come la responsabilità per la trasformazione o il deteriorarsi della cosa esulante l'uso (Cassazione 11189/2007). Ecco che, pur non potendosi pervenire alla conclusione auspicata dagli appellanti – per i quali andrebbero tutti esenti da responsabilità – la sentenza impugnata non era corretta. Il Tribunale, difatti, rilevata l'impossibilità di determinare l'esatto momento di verificazione dei singoli danni, imponeva un risarcimento solidale.
Il «buono stato» è presunto se manca la descrizione iniziale
Tuttavia, nel contratto sottoscritto dagli inquilini subentrati al comodato dell'associazione non v'era la descrizione dello stato del bene. Ed è noto che il conduttore, conclusa la locazione, è tenuto a restituire l'immobile nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto sicché – in assenza di una descrizione del suo stato al momento della stipula – lo si presumerà ricevuto in buono stato ed in quelle condizioni deve restituirlo. Ciò, ovviamente, salvo il deterioramento o il consumo risultante da un uso conforme al contratto, dovendo rispondere di ogni danno ulteriore rilevato alla riconsegna (Cassazione 19835/2014).
L'appello, pertanto, conclude la Corte di Campobasso, andava accolto soltanto con riferimento alla posizione dell'associazione ex comodataria gravando i danni reclamati in via esclusiva sui conduttori. Di qui, la parziale riforma della sentenza.
