Locazione non abitativa: va provato il recesso anticipato per gravi motivi

Affinché il conduttore di un immobile adibito ad uso non abitativo possa validamente recedere è sufficiente che manifesti al proprietario, con raccomandata o con altra modalità equipollente, il grave motivo per cui abbia scelto di chiudere il rapporto senza spiegarne le ragioni di fatto, di diritto o economiche. Dovrà farlo, però, se il locatore lo contesti. Lo ricorda il Tribunale di Pavia con sentenza numero 535 del 12 novembre 2020.

I fatti
È una Srl a citare la Spa cui aveva locato dei capannoni ed uno stabilimento. La società, spiega al giudice, le aveva comunicato il recesso anticipato per gravi motivi indicandoli come una sopravvenuta ed imprevedibile congiuntura economica favorevole che le imponeva l'ampliamento della struttura. Ampliamento incompatibile con le caratteristiche dell'immobile per carenza delle distanze minime per il rilascio del certificato antincendio. In sintesi, afferma la Spa, i locali erano inadeguati all'accresciuta dimensione aziendale.

Niente affatto, eccepisce la proprietaria: non esisteva un nesso causale tra fatturato, capacità produttiva e dimensioni dei locali e comunque – visti gli investimenti costosi a lungo termine – la società avrebbe necessitato degli immobili ancora per molto così da ammortizzarli. L'aumento di fatturato, poi, non era imprevedibile considerata l'analisi del conto economico. Il Tribunale concorda e sancisce illegittimo il recesso anticipato.

Le tipologie di recesso
Il recesso per gravi motivi, rientrando tra i rischi contrattuali, consente al conduttore – indipendentemente dalle previsioni contrattuali – di recedere in qualsiasi momento con preavviso minimo di sei mesi. Ma per gravi motivi si intendono motivi connotati da imprevedibilità, sopravvenienza ed eccessiva onerosità che rendano eccessivamente onerosa la prosecuzione del rapporto. Le ragioni che permettono al conduttore di liberarsi in anticipo dal vincolo si ravvisano, quindi, in eventi estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti che ne rendano gravosa la prosecuzione secondo canoni oggettivi e non per un semplice calcolo di convenienza.

L'onere della prova
Nella fattispecie, tuttavia, la ragione dell'aumento di fatturato che avrebbe reso inevitabile il trasferimento non era stata provata e quindi non poteva dirsi se fosse stata realmente imprevedibile. Difatti, prosegue il Tribunale di Pavia – se nella locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, per un valido ed efficace esercizio del recesso del conduttore basta manifestare il grave motivo del recesso senza spiegare le ragioni di fatto, di diritto o economiche (Cassazione 549/2012) – è anche vero che il conduttore vi sarà tenuto qualora il locatore si opponga. Prova che, nella vicenda, la Spa non aveva fornito. Recesso anticipato illegittimo, quindi, e domanda della proprietaria integralmente accolta.