Il contratto di locazione nullo non comporta automaticamente la restituzione dei canoni

Il Tribunale di Palermo con la sentenza del 18 gennaio 2021 chiarisce gli effetti che conseguono dalla nullità di un contratto di locazione non registrato, affermando che, la mancata prova degli esborsi economici sostenuti da parte del conduttore (ad esempio, con quietanze di pagamento), non giustifica la richiesta di ripetizione delle somme di danaro pretese in pagamento.

Il contratto non registrato
Il punto di partenza è legato all'omessa registrazione del contratto, la quale secondo i termini dell'articolo 1, comma 346, della legge 311/2004 produce la nullità radicale (od inefficacia) del negozio giuridico in questione. Ed invero: «I contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati».Va parimenti detto che la legge 431.1998, in seno all'articolo 1, comma 4 testualmente recita: «a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta».

La prova dei pagamenti
La giurisprudenza, anche di merito, ha uniformemente inteso questa ultima disposizione quale idonea ad introdurre nell'ordinamento, per i contratti di locazione abitativa, un onere di forma scritta ad substantiam, e cioè a pena d'invalidità del negozio, in precedenza non previsto (si veda, su tutto, Cassazione, sezione Unite, 18214/2015).Ciò non di meno, il conduttore, per chiedere la restituzione delle somme versate in pendenza di un contratto di locazione “nullo”, è tenuto ad offrire la prova dell'effettivo esborso delle somme di danaro pretese in ripetizione, specie nel caso in cui sussista contestazione da parte del locatore sull'effettiva esazione.Diversamente opinando, resterebbe indimostrato l'aspetto connesso al quantum delle somme indebitamente corrisposte.

L’ingiustificato arricchimento
In punto, sempre la giurisprudenza di legittimità, con soluzione valutata come giuridicamente discutibile ma autenticamente equitativa, ha di recente ribadito che «Qualora un contratto di locazione sia dichiarato nullo, pur conseguendo in linea di principio a detta dichiarazione il diritto per ciascuna delle parti di ripetere la prestazione effettuata, tuttavia la parte che abbia usufruito del godimento dell'immobile non può pretendere la restituzione di quanto versato a titolo di corrispettivo per tale godimento, in quanto ciò importerebbe un inammissibile arricchimento senza causa in danno del locatore» (Cassazione civile 3971/2019; nello stesso senso 4849/1991).