Nella scelta del contratto è la durata a fare la differenza

Esistono più tipologie di contratti di locazione a uso abitativo e buona parte di essi fanno riferimento alla legge 431/1998 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”, con l’articolo 13 della legge che limita i patti a essa contrari con sanzione di nullità. I contratti della legge 431 possono essere a canone libero, a canone concordato e transitorio.

Canone libero

Nel contratto a canone libero, il locatore e il conduttore sono per l’appunto liberi di accordarsi sull’importo del canone mensile. La durata è di almeno 4 anni, con rinnovo automatico di pari durata. Alla prima scadenza, con un anticipo di almeno 6 mesi e l’invio di una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, solo il locatore ha la facoltà di disdire l’accordo, ma deve motivare la scelta con una delle opzioni previste dalla legge 431/98.

Terminati gli 8 anni (4+4), le parti possono attivare la procedura per il rinnovo (prevedendo nuove condizioni) o per la rinuncia al rinnovo, inviando con un anticipo di almeno 6 mesi sulla scadenza una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Entro 60 giorni a decorrere dalla ricezione della missiva, sempre con lettera raccomandata, la parte interpellata deve rispondere. In assenza di comunicazioni, il contratto si intende scaduto.

Canone concordato

Le locazioni a canone concordato, transitorie o per studenti, secondo la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 31/E del 2018, richiedono l’attestazione delle associazioni di categoria dei proprietari e dei sindacati inquilini, in base a quanto definito negli Accordi locali.

Il contratto a canone concordato ha una durata di 3 anni, con rinnovo automatico alla scadenza di altri 2 anni. La disdetta da parte del proprietario va comunicata con 6 mesi di anticipo rispetto al termine dei tre anni. La caratteristica di questo contratto è che, nei Comuni ad alta tensione abitativa, l’importo del canone non è libero ma calcolato sulla base di accordi che coinvolgono le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini. Fra i parametri che determinano il canone mensile figurano l’ubicazione dell’immobile, la metratura e le finiture dell’immobile locato. Il conduttore che sceglie il contratto a canone concordato, a condizione che l’immobile sia utilizzato come abitazione principale, può tra l’altro usufruire di una detrazione d’imposta che varia a seconda del reddito: fino a 15.493,71 euro la detrazione è pari a 495,80 euro, mentre per i redditi compresi tra 15.493,72 e 30.987,41 euro la detrazione è di 257,90 euro.

I vantaggi fiscali riguardano anche al locatore, che può beneficiare della riduzione della base imponibile Irpef, di uno sconto sull’imposta di registro e, soprattutto, se opta per la cedolare secca, di una riduzione dell’aliquota dal 21 al 10 per cento. Inoltre, è prevista una riduzione del 25 per cento di Imu e Tasi, salvo più favorevole delibera della Giunta comunale.

Contratti transitori

Fra i contratti a uso abitativo che negli ultimi anni stanno riscuotendo particolare successo figurano i cosiddetti “transitori”, caratterizzati da una durata che non può essere superiore a 18 mesi. A differenza dei precedenti, i contratti transitori una volta scaduti si ritengono conclusi, senza possibilità di rinnovo. Condizione necessaria per stipulare questo tipo di accordo è che il locatore o il conduttore abbiano delle esigenze documentate (e allegate al contratto) che ne giustifichino il carattere transitorio. L’articolo 2, comma 4, del decreto del ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 17 gennaio 2017 dispone, infatti che tali contratti «(…) devono contenere una specifica dichiarazione che individui l’esigenza di transitorietà del locatore o del conduttore, tra quelle indicate nell’accordo definito in sede locale, da provare, per i contratti di durata superiore a trenta giorni, con apposita documentazione da allegare al contratto».

Dal punto di vista del proprietario, rientrano fra le esigenze transitorie il trasferimento temporaneo della sede di lavoro; il rientro dall’estero; l’attesa della concessione edilizia o dell’autorizzazione da parte del Comune per la ristrutturazione (compreso l’ampliamento dell’appartamento attiguo) o la demolizione dell’immobile.

Per il conduttore, il trasferimento momentaneo della sede di lavoro; un contratto di lavoro a tempo determinato in un Comune diverso da quello di residenza; l’assegnazione di un alloggio di edilizia pubblica, l’acquisto in cooperativa o presso privati di un immobile che si rende disponibile entro 18 mesi, fornendo in quest’ultimo caso le prove del compromesso regolarmente registrato. Possono essere previste, con l’assistenza delle associazioni, anche esigenze ad hoc.

Qualora non siano specificate le ragioni della transitorietà o le stesse vengano meno, il contratto si trasforma automaticamente in un contratto ordinario con durata 4+4 anni.

Il contratto transitorio non prevede rinnovo e neppure la risoluzione anticipata da parte del locatore. Da parte sua l’inquilino può recedere solo per “gravi motivi” e comunque con un preavviso di almeno 3 mesi, da recapitare al proprietario con lettera raccomandata.

Infine il canone che è concordato (salvo che per i contratti di durata inferiore ad un mese) e quindi frutto di accordi territoriali in tutti quei Comuni con più di 10 mila abitanti. Nei centri con meno di 10 mila abitanti, invece, l’importo del canone è deciso liberamente dalle parti.