Gestione Affitti

Emergenza sanitaria e sfratti nei principali Paesi europei

di Avv. Luca Capodiferro - Coordinatore nazionale Centro studi giuridici Confabitare

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A quasi un anno dall'esplosione «ufficiale» dell'emergenza sanitaria dovuta al coronavirus, si fa sempre più serrato il dibattito, giusto o sbagliato che sia, se abbia fatto e farà maggiori danni la crisi sanitaria o quella economica che ne è derivata. Un lockdown duro, il primo, cui è seguita una serie di provvedimenti più mitigati per fronteggiare la seconda ondata di contagi, che sarebbe attualmente in corso ed alla quale molti dicono seguirà inevitabilmente la terza (anche se ad oggi non è chiaro da quando, dato che la seconda non sembra aver esaurito i propri effetti).

In Italia, a partire dallo scorso marzo 2020, non sono mancate le polemiche, a tratti «feroci» sulla supposta efficacia o meno delle varie misure prese dal nostro Governo. Polemiche che proseguono in questi giorni, non solo sui fondi europei, ma anche sui vaccini e la loro somministrazione.Polemiche politiche e sanitarie a parte, che non ci competono, la crisi economica che ne è derivata - e che quasi sicuramente avrà ripercussioni pesanti anche sui prossimi anni – sta mettendo in crisi, a vario titolo, il comparto immobiliare e delle locazioni. Un comparto, però, che l'Italia ha in questi mesi tutelato poco o nulla, se non a «senso unico» e con manovre e decisioni legislative a dir poco inefficaci quando non addirittura dannose.

Certo ogni manovra e scelta normativa ha subìto l'inevitabile influenza dovuta al fatto che siamo un Paese privo di risorse e che, purtroppo, ne ha anche sprecate molte in scelte che, a voler essere ottimisti e senza dietrologie di sorta, sono apparse inutili, inefficaci quando non del tutto fuori luogo. Si vedano per tutti i vari «bonus» che tutto hanno fatto tranne che rilanciare l'economia in generale ed il comparto immobiliare in particolare (lo stesso superbonus 110% lascia perplessi e, tranne poche realtà, non sembra ancora realmente accessibile ai più).

In questo articolo vorrei fare una brevissima comparazione fra le scelte fatte dall'Italia per aiutare il settore delle locazioni immobiliari e quanto adottato in alcuni grandi Paesi europei.

La situazione italiana
Il nostro Paese si è mosso poco e male e solo su due fronti: il blocco degli sfratti e la previsione di qualche bonus fiscale di portata estremamente limitata. Bonus che sono serviti a poco (anche perché in una prima fase prevedevano che li si potesse ottenere solo dietro pagamento dell'affitto commerciale – cosa del tutto inutile dato che, se uno è in grado di pagare, vuol dire che la crisi non lo ha colpito più di tanto) oppure hanno reiterato un brutto vizio italico, quello cioè di creare una discriminazione fra supposti cittadini di «serie A» e quelli di «serie B»: locazioni commerciali si, residenziali no.

Poi si, ma a patto che fossero riferite a comuni ad alta tensione abitativa (come se nel resto del Paese la crisi fosse del tutto assente). Il tutto per importi assolutamente risibili rispetto alle effettive morosità. Più pesante ed a tratti quasi demagogica la scelta sul blocco indiscriminato degli sfratti. Sgombriamo il campo da ogni equivoco:è comprensibile che in un momento di crisi pandemica globale, qual è quella da Covid-19, si pensi di evitare che esploda anche quella sociale, dovuta all'esecuzione degli sfrat ti. Solo che, procedendo come fatto in Italia, la crisi sociale la si è solo «differita» e non si è dato alcun concreto aiuto a coloro che – proprietari o conduttori – sono stati realmente colpiti dalla crisi.

La scelta - politica e del tutto ideologica - è stata quella di bloccare in modo indiscriminato tutti gli sfratti, anche vecchi di anni (che nulla hanno a che fare con il Covid), senza prevedere alcuna vera forma di compensazione, economica o fiscale, a favore dei proprietari (nella maggior parte dei casi piccoli e a loro volta gravemente colpiti dalla crisi) sui quali si è – con una sorta di «prepotenza» politica – scaricata ogni forma di welfare e di assistenza sociale. Il tutto mentre nella realtà dei fatti, ancora di sfratti per morosità dovuti al virus se ne vedono veramente pochi. A beneficiare del blocco, quindi, appaiono ad oggi interessati in prevalenza coloro che non pagano da anni gli affitti e le spese condominiali (lasciamo da parte le morosità incolpevoli che seguono quasi sempre canali particolari di gestione), così come chi occupa abusivamente (e spesso con violenza) le case e coloro che, capita «l'antifona» si sono subito «attaccati» alla situazione di crisi per smettere di pagare.

Quindi situazioni ben lontane dalla morosità incolpevole. E non è un caso che – salvo poche eccezioni – ad oggi nessun locatore stia seriamente pensando di sfrattare gli inquilini per davvero gravemente colpiti dalla crisi. Non possiamo non domandarci cosa succederà, una volta finito questo blocco indiscriminato, sul piano della gestione operativa da parte dei tribunali e sul piano sociale, visto che anche i Comuni sembrano abbandonati a loro stessi sul tema. Ma la situazione dei più importanti Paesi europei è fatta tutta di «rose e fiori»?Sembra proprio di no, pur con alcune eccezioni.

Cosa accade in Germania
Qui il dibattito «acceso» c'è stato e continua ad esserci anche se, va detto, è un Paese dove si stima che solo il 5% - 7% dei tedeschi siano proprietari di casa. Quindi le scelte appaiono condizionate dal fatto che i conduttori costituiscono l'assoluta prevalenza delle persone coinvolte e colpite dalla crisi. Per questo – fin dai primi giorni dell'emergenza – le autorità tedesche hanno fatto chiaramente capire che nessun inquilino (che si stima essere almeno il 55% della popolazione) sarebbe stato lasciato solo e che quello di perdere la casa doveva essere solo un'ipotesi veramente residuale.

Il Governo tedesco ha così previsto che il mancato pagamento dell'affitto non possa essere – di per sé solo – motivo di sfratto, quantomeno per un periodo preciso di tempo. Periodo nel quale, però, è stato chiarito che non viene sospeso in alcun modo l'obbligo di pagare l'affitto. Ad oggi si parla che questa «moratoria» possa essere prorogata fino al 31 luglio 2021, non di più. Anche in Germania ci sono state, comprensibilmente, polemiche sul punto, soprattutto da parte delle Associazioni dei proprietari, timorose che il Governo posso scegliere di aiutare solo i conduttori, senza alcuna forma di tutela o di compensazione a favore dei proprietari (non istituzionali o di grandi dimensioni) che affittano immobili. Va detto, però, che se pur non sono mancate e non mancano le polemiche e i «vuoti decisionali», la Germania ha un'economia sufficientemente forte da poter mettere in campo – se lo vorrà - adeguate risorse sia per i conduttori che per i locatori.

La situazione in Francia
Da un punto di vista squisitamente di «comunicazione politica» la Francia ha detto fin da subito che si sarebbe fatta carico, come Stato, delle sofferenze bancarie (legate ai prestiti e mutui) delle piccole e medie imprese. Si è parlato, inoltre, di una moratoria sulle bollette dell'energia (luce e gas) e delle rate di affitto per le Pmi in difficoltà. Allo stesso modo per quanto riguarda tasse e contributi. Meno chiaro, invece, quanto lo Stato avrebbe pensato di fare per aiutare le famiglie in crisi con gli affitti residenziali. E del resto quasi tutto il dibattito è stato monopolizzato dalla crisi che ha colpito il mondo delle Pmi, i cui gestori-conduttori si sono chiesti e si chiedono se sia dovuto o meno il canone di locazione per i periodi di chiusura forzata per ordine dell'autorità.

Secondo gli esperti francesi, però, non è facile dare una risposta univoca, trattandosi di una situazione nuova che, quindi, non può poggiare su alcun precedente. Vi è stato e continua ad esserci anche il dibattito se un presunto diritto a non pagare spetti solo a chi è stato chiuso dall'autorità o anche a chi ha scelto di chiudere per mancanza di clienti (dovuta ai vari lockdown). Il dibattito ha coinvolto, inevitabilmente, anche le associazioni di categoria, sia quelle legate al mondo delle Pmi che dei locatori le quali, a vario titolo, hanno discusso della possibilità di sospendere (o annullare) i pagamenti dei canoni e delle spese, invitando le parti contrattuali a definire appositi accordi specifici. Vi sono state, però, anche prese di posizione di realtà che erano e restano nettamente contrarie a simili ipotesi.

Il Governo ha poi concretamente messo in campo alcune decisioni che hanno riguardato sia la sospensione del pagamento dei canoni che delle utenze e delle imposte. Vi è stata poi la scelta del ministero dell'Economia di predisporre una sorta di «decalogo di buona condotta», quindi non vincolante per le parti, con il quale si è proposta l'adozione di accordi di sospensione dei pagamenti degli affitti o di riduzione fino al 50% degli stessi. Anche la Francia, però, non sembra aver particolarmente «brillato» per il coraggio delle proprie scelte. Vedremo se cambierà strada.

Le scelte in Inghilterra
Sulla «falsa riga» di quanto fatto in Francia, anche il Governo di sua maestà ha scelto, in prima battuta, la via del «consiglio del buon padre di famiglia», predisponendo una guida contenente inviti e suggerimenti – rivolti soprattutto a compratori e venditori d'immobili – sul rinvio o il congelamento dei contratti di compravendita. A questi consigli «paterni» ha poi fatto seguito la decisione di bloccare gli sfratti per tre mesi, mettendo però in chiaro che i conduttori restano responsabili per legge del pagamento dei canoni, che devono versare, invitandoli – nel caso di evidenti difficoltà – a contrattare con i locatori accordi per il rinvio dei pagamenti. Dato il sistema, piuttosto particolare, che regola il diritto di proprietà e delle locazioni in Inghilterra, forse il Governo non poteva fare molto di più.

Ma se la situazione è difficile in tutto il Paese, particolarmente complessa appare quella di Londra, città cosmopolita dai prezzi quasi inaccessibili, anche per gli affitti. Ed infatti, in questo periodo, gli sfratti sembrano essere di gran lunga le principali cause discusse quotidianamente nei tribunali londinesi. Raccogliendo l'invito del Governo, sono stati molti i proprietari che, nel corso del 2020, hanno scelto di non aumentare gli affitti (cosa permessa dal loro sistema giuridico) così da consentire ai conduttori di poter far fronte – salvo perdita del lavoro – ai vari pagamenti ed impegni assunti.

Il problema inglese (ad onor del vero non solo loro), però, è che la crisi si sta rivelando più lunga e pesante del previsto e, l'inevitabile aumento dei licenziamenti o delle chiusure delle attività, sta avendo ripercussioni pesanti sul comparto affitti. A ciò si deve aggiungere il fatto che, finito il periodo di sospensione, sono riprese le cause di sfratto e le relative esecuzioni, cosa che ha indotto le più importanti municipalità a chiedere al Governo almeno il congelamento degli aumenti dei canoni per due anni.

Il coraggio della Spagna
Si tratta del Paese – fra i grandi della Ue – che ha forse avuto più coraggio e lungimiranza, nel quale il Governo, partendo da un sistema non molto diverso dal nostro, ha scelto di non fare della facile retorica e demagogia, mettendo in campo per davvero degli strumenti utili a tentare di aiutare entrambe le parti contrattuali. Importante è stata, di sicuro, la scelta di facilitare per davvero l'accesso degli inquilini al microcredito garantito dallo Stato (e rimborsabile in 6 anni con proroga- motivata – per altri 4) finalizzato a pagare i canoni così come la sospensione degli sfratti per gli inquilini in difficoltà economica (sospensione che opera fino alla fine dell'emergenza). Se poi il locatore è un fondo o possiede più di 10 immobili, è prevista dalla legge la possibilità per l'inquilino di una moratoria sull'affitto per tutto il periodo di emergenza.

Ma qual è la particolarità della norma spagnola per quanto riguarda gli sfratti? Semplice, il blocco non è generale ed indistinto ma è riferibile solo alle morosità relative ai conduttori «vulnerabili», che devono farne specifica, motivata e documentata richiesta al giudice, al quale compete l'indagine sulla reale situazione soggettiva dell'inquilino-debitore. Non vi è nulla di automatico. Non solo, la legge specifica che deve trattarsi di conduttori legittimi ed in possesso di apposito attestato di vulnerabilità rilasciato dai servizi sociali. Nessun blocco degli sfratti è, invece, consentito a chi occupa abusivamente o con violenza un alloggio oppure per coloro che vi esercitano una qualche forma di attività criminosa (distinzione che, curiosamente, in Italia nessuno si è mai sognato di fare…).

Viene poi attribuito alle Regioni l'obbligo di reperire, sul mercato o nell'ambito dell'edilizia pubblica, alloggi alternativi da mettere a disposizione dei conduttori. In caso di esito negativo, gli stessi avranno diritto di chiedere allo Stato un indennizzo adeguato. La scelta spagnola - assolutamente quella più innovativa in ambito Ue - è priva di aspetti ideologici ed ha optato per lasciare l'assistenza e il welfare in capo alle istituzioni, senza scaricarlo in modo indegno ed indecoroso sui soli proprietari. Una lezione e uno schiaffo in faccia a molti Paesi, non solo all'Italia che, però, in materia rimane il fanalino di coda europeo.


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