Gestione Affitti

È responsabile il locatore se per sua inadempienza risulta bloccata l’attività commerciale dell’inquilino

La valutazione della gravità della condotta del proprietario dell’immobile è rimessa al giudice

di Selene Pascasi

Il proprietario risponde per le carenze intrinseche dell'immobile locato che blocchino il rilascio dei titoli abilitativi necessari per l'esercizio dell'attività commerciale dell'inquilino soltanto se pattuito o se il bene manchi dei connotati tali da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari. Se, quindi, le autorizzazioni siano conseguibili grazie ad opere di modifica o trasformazione che il locatore non si sia impegnato a compiere, esse saranno a carico del conduttore. Lo puntualizza il Tribunale di Napoli con sentenza numero 5556 del 31 agosto 2020.

La vicenda
Apre la lite, la richiesta di convalida di sfratto per morosità intimata ad un centro medico conduttore di un locale al pianterreno. I mancati pagamenti, contesta la società professionale, dipendevano da cause di forza maggiore: il blocco dei finanziamenti regionali a seguito di una visita ispettiva non andata a buon fine per via delle infiltrazioni accertate. Anzi, proprio per questo, chiede con riconvenzionale il costo dei macchinari danneggiati e il ristoro per il mancato guadagno. Il giudice concorda e boccia la richiesta del proprietario.

I pagamenti erano mancati per impossibilità sopravvenuta a proseguire l'attività professionale a seguito della sospensione della convenzione Asl decisa per carenza di requisiti igienico sanitari. Vizio che il titolare non aveva neanche tentato di risolvere. L'inadempimento dell'inquilina, in sostanza, era stato causato dall'inadempimento (non lieve) del proprietario. Nella vicenda, dunque, la sospensione dei mensili era legittima essendo venuta completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore con alterazione del sinallagma contrattuale e squilibrio tra le singole prestazioni.

I motivi della decisione
Era fondata, allora, l'opposizione del centro medico basata sull'impossibilità di proseguire l'attività nei locali fittati stante il grave inadempimento del locatore. Del resto, ricorda il Tribunale, nei contratti con prestazioni corrispettive, ogni contraente può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l'altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l'adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tuttavia, annota, non può rifiutare l'esecuzione se, viste le circostanze, il rifiuto sia contrario alla buona fede.

Ebbene, nel caso in esame – come ribadito dalla Cassazione con sentenza 153/2014 – proposta l'eccezione di inadempimento per altrui inadempimento, il giudice deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti adempi menti, avuto riguardo anche alla loro proporzionalità rispetto alla funzione economico-sociale del contratto e rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni di ciascuno e sui loro interessi.

Il ruolo del giudice
Ecco che, qualora rilevi che l'inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l'eccezione non sia grave o abbia scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altra parte, allora il rifiuto di quest'ultima di adempiere non è giustificato. Nella fattispecie, invece, la mancata eliminazione delle infiltrazioni – rendendo impossibile la prosecuzione dell'attività medica – era senz'altro grave comportando anche la mancata abitabilità dei locali.

E sul punto, la giurisprudenza di legittimità ritiene inadempiente il locatore quando le carenze intrinseche o proprie dell'immobile s iano impeditive del rilascio della certificazione e dell'esercizio dell'attività del conduttore secondo l'uso pattuito. Egli, allora, risponde del mancato conseguimento dei titoli abilitativi necessari per l'attività dedotta in contratto solamente se abbia assunto l'impegno di conseguirli o ciò sia impossibile per carenze intrinseche o proprie del bene che ne impediscano il rilascio. Di qui, bocciata la richiesta del proprietario, l'accoglimento da parte del Tribunale di Napoli della riconvenzionale formulata dal centro medico.

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