Gestione Affitti

Rubinetto rotto e danni da infiltrazioni nell’immobile sottostante: ne può rispondere l’affittuario

Questo perchè si tratta di riparazioni nella sua piena disponibilità

di Selene Pascasi

La responsabilità del custode è oggettiva per via della particolare relazione con la cosa e la si esclude solo per caso fortuito ossia per un fattore esterno imprevedibile ed inevitabile. Così, il proprietario di un immobile locato o concesso in comodato – conservando la disponibilità giuridica e la custodia solo delle strutture murarie e impianti conglobati – risponderà unicamente dei danni da essi arrecati. Viceversa, il conduttore/comodatario sarà responsabile dei danni provocati dagli accessori e dalle altre parti di cui abbia la disponibilità e possa controllarne i rischi e rimuoverne i pericoli.

Ipotesi classica, i danni da infiltrazioni dovute alla rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto sostituibile senza interventi demolitori sui muri. Lo scrive il Tribunale di Crotone con sentenza 617 dell'8 luglio 2020.

I fatti
Sono i proprietari di un alloggio a chiamare in giudizio il proprietario ed il comodatario di quello soprastante da cui provenivano ingenti infiltrazioni. Sussisteva, rilevano chiedendo un risarcimento, la responsabilità da custodia in capo ad entrambi. I due si difendono “accusandosi” l'uno con l'altro: il proprietario respingeva l'addebito visto il rapporto di comodato ed il comodatario deduceva l'esclusiva responsabilità del titolare o comunque il suo concorso colposo nell'aggravarsi della situazione.

La decisione
Domanda parzialmente fondata: la “colpa” era solo del comodatario. Come appurato dal Ctu, i pregiudizi materiali provati dalla documentazione fotografica parlavano di disgregazione strutturale del bene e fenomeni infiltrativi. L'acqua, praticamente, dopo aver percolato dal soffitto ristagnava sul pavimento imbevendo il massetto. Ed era stato anche dimostrato, sotto il profilo causale, il nesso tra i danni e la pericolosità discendente dall'immobile posto al primo piano rispetto a quello del pianterreno.

A scatenare le infiltrazioni, con tutta probabilità, era stata la rottura del flessibile del lavello della cucina dell'alloggio sovrastante. La responsabilità, pertanto, era esclusivamente del comodatario in qualità di detentore qualificato dell'immobile e suo custode.

I due presupposti applicativi
L'articolo 2051 del Codice civile, difatti, contempla due presupposti applicativi: la custodia e la derivazione del danno dalla cosa (Cassazione 20427/2008). Circa la custodia, essa consiste nel potere di effettiva disponibilità e controllo della cosa. È, quindi, nozione molto più ampia di quella contrattuale. Custodi, infatti, sono tutti i soggetti, pubblici o privati, che hanno il possesso o la detenzione della cosa (Cassazione 20317/2005) e perciò non solamente i proprietari ma anche i conduttori (Cassazione 24530/2009), i depositari, i comodatari (Cassazione 2422/2004) e gli usufruttuari (Cassazione 12280/2004).

Ebbene, nel rapporto specifico tra locatario/comodante e conduttore/comodatario, il proprietario mantiene «la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, del bene, unicamente per quel che concerne danni arrecati dalle strutture murarie e dagli impianti interni in esse conglobati di un immobile, rispetto ai quali permane il potere-dovere del proprietario di intervenire» (Cassazione 16231/2005). Allora «grava sul solo conduttore la responsabilità per i danni provocati a terzi dagli accessori e dalle altre parti dell'immobile, che sono acquisiti alla sua disponibilità».

Principio per cui viene riconosciuta la responsabilità del conduttore per i danni causati da infiltrazioni d'acqua a seguito della rottura di un tubo flessibile esterno all'impianto idrico, sostituibile senza necessità di interventi demolitori sui muri (Cassazione 30729/2019) trovandosi, in quel caso, solo il comodatario nelle reali condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa e di rimuovere la situazione di pericolo creatasi. Né al proprietario è riconoscibile un concorso colposo sotto il profilo omissivo se i vizi si manifestino dopo la concessione in comodato. Nella vicenda, perciò, il Tribunale non poteva che sancire, assente un evento fortuito tale da escluderla, l'esclusiva responsabilità del comodatario per i danni in questione.

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