Gestione Affitti

Lettera di Prolocatur sulle novità per gli affitti brevi: è ininfluente il numero di alloggi

di Fabio Diaferia - presidente Prolocatur

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Una lettera è stata inviata ai componenti dalla X Commissione attività produttive, commercio e turismo, a commento dell’articolo 100 dell'atto C. 2790-bis, intitolato «Disposizioni in materia di strutture ricettive» da parte di Prolocatour, Associazione nazionale dei proprietari di alloggi concessi in locazione breve.

Precisazioni sulle locazioni brevi
Proprio leggendo il titolo dell'articolo ci preme ribadire che il contratto di locazione breve non configura attività di struttura ricettiva extralberghiera ma rappresenta un mero contratto di diritto civile riguardante beni immobili, per questo motivo le norme che riguardano questo contratto dovrebbero trovare spazio sotto un titolo differente.Il primo comma dell'articolo vorrebbe regolare l'imprenditorialità per il solo contratto di locazione breve, superando l'articolo 2082 del Codice civile e creando un'imprenditorialità speciale e specifica riferibile ai soli proprietari che decidano di locare i propri immobili per brevi periodi.

Imprenditorialità basata sui criteri stabiliti dalla legge
Invece il concetto di imprenditorialità, per qualunque attività, non può basarsi sul numero di “beni gestiti” ma deve basarsi sui criteri indicati dall'articolo 2082 del Codice Civile, così come chiaramente spiegato dalla risposta dell'agenzia delle Entrate all'interpello numero 278 del 26 agosto 2020 (che potete leggere integralmente cliccando qui ):«Al fine di considerare imprenditoriale l'attività di locazione, si ritengono idonei alcuni elementi quali la fornitura, insieme alla messa a disposizione dell'abitazione , di servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con le finalità residenziali degli immobili, quali, ad esempio, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto o altri mezzi a noleggio, o l'offerta di guide turistiche o di altri servizi collaterali, per la cui fornitura si può presupporre l'esistenza di una organizzazione imprenditoriale, nonché la presenza di personale dipendente, l'impiego di un vero e proprio “ufficio”, l'utilizzo di un'organizzazione di mezzi e risorse umane e l'impiego di altri possibili fattori produttivi».

Ininfluente il numero di alloggi
Quindi chi dà in locazione appartamenti con contratti di durata inferiore a 30 giorni, è imprenditore o meno, non già perché ne dà in locazione più di un certo numero, ma perché lo fa o non lo fa organizzando beni, persone e capitali e ciò va valutato caso per caso e non in base ad una presunzione giuridica.Siamo quindi profondamente contrari ad una norma che, nel periodo più difficile dell'intero settore turistico, vada a colpire proprio i contratti di locazione breve il cui utilizzo al momento è pressoché azzerato.Come immagino saprete, molte categorie legate al settore del turismo, hanno ricevuto contributi a fondo perduto, ristori e bonus vari.

I proprietari di immobili concessi in locazione breve non hanno ricevuto alcunché anche se stanno vivendo come altri le conseguenze drammatiche di questa crisi dovuta alla pandemia da Covid-19 che sta colpendo l'economia italiana tutta e il settore del turismo in particolare. Il contratto di locazione breve è utilizzato da molte famiglie per mettere a reddito case ricevute in eredità o per far rendere piccoli investimenti immobiliari già pesantemente tassati con Imu, Tari e con altre numerose tasse e per non ritrovarsi nell'incertezza e nelle lungaggini delle procedure di rilascio per morosità.

La proposta
Se vorrete che il contratto di locazione breve faccia la sua parte nella ripresa dell'economia del Paese, alla fine di questa pandemia, è necessario che non si renda immotivatamente più difficile e più oneroso utilizzarlo. La vera riforma necessaria per la locazione breve è la “Comunicazione unica” che includa e sostituisca tutte le innumerevoli comunicazioni oggi previste a vari livelli. E' indispensabile avere un unico sito internet dove i proprietari possano inserire i dati degli inquilini una sola volta e dal quale tutte le varie amministrazioni possano attingere secondo le proprie necessità.

Il ministero dell'Interno per la rilevazione degli alloggiati, l'Istat per le statistiche sui flussi turistici, i Comuni per il pagamento del contributo di soggiorno.Inoltre vorrei segnalare che nel medesimo articolo, al terzo comma punto a), si prevede una nuova formulazione del comma 4 dell'articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, numero 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, numero 96.Questa nuova formulazion e, che porterebbe alla creazione di un nuovo registro nazionale delle locazioni brevi, contiene un vulnus importante, e per questo siamo profondamente contrari a questa norma.Si prevede infatti che restino in vigore tutti i codici regionali («...fermo restando quanto stabilito in materia dalle leggi regionali»)

Si creerebbe così una sovrapposizione di codici. Attualmente infatti, per un immobile situato ad esempio nel Comune di Roma, sono già previsti almeno 3 codici ( un codice comunale, un codice regionale e un codice per il contributo di soggiorno). Quindi si causerebbe soltanto maggiore confusione e si creerebbero maggiori oneri per i proprietari. E' soltanto il caso di accennare qualcosa di già noto a tutti: la semplificazione crea una superiore possibilità di adesione alle norme, mentre una complicazione normativa genera sicuramente una maggiore disapplicazione anche in buona fede. Se proprio deve esserci un “nuovo” codice nazionale, che almeno sia unico e sostitutivo di tutti quelli regionali e comunali.


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