Gestione Affitti

Affitti: valida la compensazione con la parcella del professionista

Se il conduttore svolge un lavoro per il locatore ed è in grado di provarlo, il valore delle prestazioni rese può essere compensato con i canoni di locazione ancora dovuti

di Edoardo Valentino

Due proprietarie convenivano in giudizio due professionisti al fine di ottenere la convalida dello sfratto per morosità, il risarcimento dei danni cagionati all'immobile di loro proprietà e il pagamento dei canoni arretrati. Si costituivano in giudizio i professionisti, contestando la versione dei ricorrenti e fornendo la motivazione di seguito sintetizzata. I conduttori non contestavano di dovere dei canoni, ma affermavano come questi fossero interamente compensati dalle loro parcelle, emesse nei confronti delle proprietarie per alcuni lavori svolti a vantaggio delle stesse. Secondo i loro accordi, infatti, i crediti professionali sarebbero stati posti in compensazione con l'ammontare dovuto per i canoni di locazione residui e nulla quindi sarebbe stato dovuto.

Le pronunce di merito
Il Tribunale, all'esito del processo, accoglieva le ragioni dei professionisti e affermava che, anche se non era controversa la debenza dei canoni di locazione, questi sarebbero stati da compensare con gli onorari dovuti ai professionisti.Tali onorari sarebbero stati desumibili dalle proposte di parcella prodotte in giudizio, asseverate dall'ordine professionale di appartenenza. Avverso tale decisione proponevano appello le proprietarie, sostanzialmente affermando come i canoni di locazione non potessero essere posti in compensazione con le somme richieste dai professionisti conduttori dell'immobile. All'esito del giudizio, tuttavia, la Corte d'appello confermava la sentenza di primo grado.

Il ricorso alla Suprema corte
Alle proprietarie non restava quindi che tentare la via del ricorso in Cassazione.Le stesse, quindi, depositavano un articolato ricorso, incentrato sulla censura delle valutazioni del giudice d'appello sia in merito alla sussistenza del credito della parte conduttrice, sia alla presenza di danni all'interno dell'immobile rilasciato, sia all'impossibilità di porre in compensazione un credito professionale con una richiesta di un canone di locazione.

La decisione
Con la sentenza Cassazione sezione III civile, numero 24265 del 3 novembre 2020 la Suprema corte dichiarava interamente inammissibile il ricorso e confermava la decisione d'appello. Alla base della decisione degli ermellini era il principio in ragione del quale le valutazioni espresse dal giudice di merito fanno parte del suo libero convincimento e non possono essere impugnate in sede di legittimità se non per presunte violazioni delle norme sostanziali o processuali. La valutazione del giudice di merito sulla validità della compensazione tra i crediti relativi ai canoni di locazione e i crediti professionali era quindi considerata valida.

La sentenza in oggetto chiarisce quindi un importante principio in tema di diritto locatizio: la pretesa di un canone di locazione costituisce un diritto di credito che il proprietario vanta verso il locatario.Questo diritto di credito può essere posto in compensazione, ossia annullato, con un credito a sua volta vantato dalla parte locatrice di tal che, come nel presente caso, se il conduttore svolge un lavoro per il locatore ed è in grado di provarlo, il valore delle prestazioni rese può essere compensato con i canoni di locazione ancora dovuti e richiesti in via giudiziale.

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