Il rilascio di un immobile occupato abusivamente non richiede al proprietario alcuna prova

Per ottenere il rilascio di un immobile occupato senza titolo, non occorre alcuna prova. È chi lo detiene, semmai, che dovrà dimostrare di avere un titolo che possa giustificarvi la sua permanenza. Lo sottolinea il Tribunale di Potenza con sentenza 294 del 20 marzo 2020.

I fatti
Apre la lite il figlio di una donna divenuto proprietario di un appartamento dopo il decesso della mamma. Doveva venderlo, spiega al giudice, per acquistarne un altro ma era “bloccato” dal fatto che l'occupante – a suo avviso abusivo – non glielo restituiva nonostante i numerosi inviti al rilascio tanto che, per comprare la nuova casa, aveva dovuto accendere un mutuo. È vero, ammette, che gli versava 400 euro al mese ma ciò non ne legittimava la detenzione. Di qui, la richiesta di condanna al rilascio e risarcimento di 51 mila euro per la mancata vendita.

Controparte, però, si costituisce nel giudizio e deposita copia di un regolare contratto di locazione stretto tra la signora e la cooperativa di cui egli era il legale rappresentante. Il figlio della donna contesta sia la veridicità della firma di sua madre (depositando documenti come metro di comparazione) che il contenuto dello stesso contratto di locazione recante sottoscrizione solo sul terzo dei tre fogli da cui era composto. E comunque, il contratto era nullo perché non registrato. Il Tribunale accoglie la domanda.

Le motivazioni della decisione
Intanto, premette, il rappresentante della società deteneva ancora l'immobile. Il contratto, poi, era davvero nullo per due ragioni. A fronte del disconoscimento della grafia della donna, non era stata proposta istanza di verificazione necessaria per avvalersi della scrittura. Inoltre, era nullo per mancata registrazione (legge 311/2004, articolo 1 comma 346). Disposto applicabile anche alle locazioni, come quella in questione, ad uso non abitativo. Tuttavia, aggiunge il giudice, qualora la causa di nullità del contratto dipenda solo ed esclusivamente dall'omessa registrazione, tale nullità potrà sanarsi con successiva tardiva registrazione. Adempimento, non effettuato, che non può rendere illegittima la registrazione producendo anzi l'effetto di sanare l'invalidità originaria con conseguente reviviscenza del contratto (Cassazione, sezioni unite 23601/2017).

Accolta anche la domanda di rilascio
E' assodato, difatti, che chi chieda il rilascio di un immobile occupato senza titolo non è tenuto ad alcun onere probatorio facendo carico al convenuto che non contesti la proprietà della controparte (come nella fattispecie) provare l'esistenza di un titolo che giustifichi la permanenza nella detenzione della cosa. Ebbene, nella vicenda, dovendosi negare l'esistenza di un valido contratto di locazione e preso atto che il rappresentante della cooperativa non aveva provato di essere legittimo utilizzatore del bene, non poteva che accogliersi la richiesta del proprietario.

Per questi motivi, il Tribunale di Potenza dispone il rilascio dell'immobile con condanna al pagamento dell'indennità dovuta per l'illegittima occupazione. Nell'ipotesi di occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, del resto, il danno subìto dal proprietario è implicito poiché legato alla perdita della disponibilità del bene e all'impossibilità di trarne l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile in base alla natura normalmente fruttifera. Un danno che, nel caso processuale, non viene liquidato per rinuncia da parte del proprietario.