Gestione Affitti

Locazione commerciale e idoneità dei locali: l’inquilino è sempre tenuto a valutarla

Non può rivendicare infatti alcunchè nei confronti del locatore, avendoli visionati prima della stipula del contratto

di Selene Pascasi

Spetta all'inquilino assicurarsi che il bene locato sia idoneo allo svolgimento dell'attività che vuole esercitarvi. Salvo specifici accordi, infatti, il proprietario non risponde per il mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative. E ciò, nemmeno se il no ai permessi dipenda dalle caratteristiche dell'immobile. Lo precisa il Tribunale di Roma con sentenza numero 4421 del 27 febbraio 2020.

La vicenda
È una Srl ad intimare lo sfratto per morosità al conduttore del suo negozio: non aveva pagato il canone di 9mila euro concordato nel contratto di locazione ad uso diverso, regolarmente registrato. Il commerciante fa presente di avere nel frattempo sanato metà del debito e si oppone al rilascio: non aveva corrisposto il rateo per il mancato utilizzo della parte sottostante il locale, inidonea al fine pattuito e totalmente difforme dalla situazione rappresentata catastalmente. Problematica protrattasi per due mesi tanto che, a sue spese, aveva dovuto incaricare un architetto per risolvere i vizi riscontrati.

Respinta la richiesta di sgombero, grazie al parziale pagamento del canone, si apre il rito ordinario e la società – dato atto della morosità anche per altre mensilità (per le quali aveva intrapreso un autonomo sfratto) – risponde a chiare lettere alle eccezioni dell'inquilino. Egli, rileva, aveva visionato il posto e contrattualmente sottoscritto che era idoneo all'uso convenuto. Semmai, come chiarito dalla giurisprudenza, era lui a dover verificare che le sue caratteristiche fossero adeguate allo svolgimento dell'attività che vi intendeva esercitare. E comunque, gli omessi pagamenti dei canoni si erano protratti quindi era giustificata la risoluzione del contratto per inadempimento.

La decisione
Successivamente rilasciato l'immobile e saldato il dovuto, il Tribunale accoglie la domanda della Srl. L'esercente, inizialmente inadempiente per un canone e poi in ritardo con gli altri, alcuni corrisposti soltanto a seguito di ulteriore sfratto, aveva alterato l'equilibrio del contratto. Inadempimento decisamente grave (per le locazioni non abitative lo stabilisce il giudice) che rendeva opportuna la risoluzione del rapporto locativo. Circa il mancato uso del piano sottostante del negozio, inidoneo alla vendita perché difforme dalla planimetria catastale, l'inquilino – spiega il Tribunale – non poteva lamentarsi avendo visionato i luoghi prima di firmare il contratto.

Era lui, tenuto a sincerarsi della sussistenza di tutte le certificazioni utili per avviare l'attività programmata. Lo ribadisce anche la Cassazione (1735/11) quando sostiene che «grava sul conduttore l'onere di assicurarsi che il locale oggetto della locazione sia idoneo allo svolgimento della specifica attività che si accinge ad esercitare. Salvo specifica pattuizione, il locatore non può essere ritenuto responsabile per il mancato rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative». Così, se l'inquilino non riesca ad avere i permessi che gli occorrono, non ne sarà responsabile il proprietario del bene locato anche se il diniego sia dipeso dalle peculiarità dell'immobile. Motivi evidenti, allora, quelli che hanno indotto il Tribunale capitolino ad accogliere la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore pur dichiarando cessata la lite sul rilascio.

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