Non c’è novazione di un contratto di affitto se cambiano solo canone e scadenza

La Cassazione, con l'ordinanza numero 22861 del 20 ottobre 2020 affronta – seppure indirettamente - il tema del diritto al risarcimento del danno per l'illegittimo esercizio della facoltà di diniego del rinnovo da parte del locatore alla “prima scadenza” contrattuale, ai sensi dell'articolo 3 della legge numero 431 del 1998.

I fatti
Nella fattispecie esaminata dai giudici di legittimità, la questione giuridica verteva sul valore da attribuire ad un nuovo contratto di locazione addivenuto tra le parti, a seconda se ad esso poteva ascriversi, o meno, efficacia novativa rispetto al precedente. La disputa, infatti, riguardava proprio il valore da attribuire ad un “nuovo” contratto, stante la facoltà del locatore di avvalersi della disdetta disciplinata dalla norma in considerazione.

Le intenzioni del locatore
Mette conto rammentare che l'illegittimo esercizio di tale facoltà da parte del locatore potrebbe pregiudicare le finanze dello stesso, visto che il comma tre della stessa disposizione, prevede che: «… il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito». Ora, l'elemento determinante per qualificare una modificazione del contratto di locazione come novazione piuttosto che come mera rinnovazione dello stesso è il cosiddetto animus novandi, vale a dire la inequivoca e comune intenzione di entrambe le parti di estinguere l'obbligazione originaria e di sostituirla con una nuova.

Perchè ci sia novazione
Per quanto riguarda in particolare il contratto di locazione, perché vi sia novazione dello stesso non è sufficiente la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie.Viceversa, la novazione sussiste quando, con il nuovo contratto, sussista il mutamento dell'oggetto o del titolo della prestazione. Si tratta di elementi che, accompagnati all'animus della causa novandi, sono oggetto di accertamento del giudice di merito, le cui risultanze risultano insindacabile in sede di legittimità se logicamente e correttamente motivate (Cassazione civile, 5673/2010).

A tal fine è stato argomentato che: «In materia di contratti, con specifico riferimento all'istituto della novazione, deve ritenersi che: né il mutamento delle modalità o della quantità della prestazione, né la modifica del prezzo di vendita, né l'aumento del canone di locazione, né, infine, la sostituzione della cosa oggetto del contratto con altra dello stesso genere, costituiscano modificazione accessoria. Nessuna di tali circostanze, pertanto, può dar luogo ad una novazione tacita del contratto» (Tribunale di Roma, XI, 16 marzo 2012).