Villette a schiera, condominio orizzontale e superbonus 110 %
L'Agenzia delle Entrate, con risposta n. 328 del 9 settembre 2020 ad istanza di interpello avente ad oggetto l'articolo 119 del decreto Rilancio (DL 34/2020, come convertito in legge), ha chiarito che sotto il profilo oggettivo:
- il Superbonus spetta a fronte del sostenimento delle spese relative agli interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi, realizzati su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze. - richiamando la propria circolare 24/E dell'8 agosto 2020, ha ribadito che, per edificio unifamiliare si intende un'unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e destinato all'abitazione di un singolo nucleo familiare.- un'unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall'esterno», presuppone, ad esempio, che «l'unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva».
- le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall'esterno, site all'interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell'«accesso autonomo dall'esterno».
- a nulla rileva, a tal fine, che l'edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio.
Le sentenze
Secondo la giurisprudenza, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate, anzichè come porzioni di piano l'una sull'altra (condominio verticale), quali proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poichè la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purchè dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 cod. civ. (Cassazione, sent. 18344/2015).
Sussiste il condominio non solo nel caso delle unità abitative costruite a schiera, ma quando un gruppo di edifici si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi e fabbricati a sè stanti, aventi in comune solo alcuni elementi, o locali, o servizi o impianti condominiali; è quindi rimessa all'autonomia privata la scelta se dare luogo alla formazione di un unico condominio, oppure di distinti condomini per ogni fabbricato (Cassazione, sent. 8066/2005).
