Affitti: valido il contratto stipulato da uno solo dei comproprietari

Nessun particolare problema sussiste quando un immobile, pur in comproprietà fra più soggetti, viene affittato da uno solo dei suoi contitolari. Chi infatti, fra questi, procede alla stipula del relativo contratto locativo non fa nient'altro che esercitare su di esso il proprio diritto di ordinaria gestione, così come garantitogli dalla stessa normativa codicistica (articolo 1105, comma 1, Codice civile). Per quanto riguarda poi la mancanza, nel contratto in oggetto, del consenso degli altri comproprietari del detto immobile, essa non inficia minimamente la validità dell'atto medesimo.

L’assenso presunto
Applicando estensivamente la disciplina di cui all'articolo 2028 e seguenti del Codice civile l'assenso alla stipula del contratto di affitto da parte dei contitolari non firmatari si deve presumere come tacitamente reso. La reale finalità sottesa alla locazione del bene è invero, da parte del comproprietario sottoscrittore, semplicemente quella di procurare un arricchimento alla sfera patrimoniale propria e degli altri contitolari dell'immobile locato. Talché arduo sarebbe il sostenere in tal caso che proprio questi ultimi vadano aprioristicamente a negare al locatore il proprio consenso per un contratto che altro non fa se non arrecare a tutti un indubbio vantaggio, ovvero un incremento di patrimonio.

Già, ma allora perché dilungarsi a parlare della fattispecie in questione? Perché tale situazione, in apparenza molto semplice, presenta comunque alcune criticità.

E precisamente:

1. chi deve dichiarare il reddito della locazione?
A tal proposito si ravvisano di prassi due posizioni diametralmente opposte, e cioè:a) Giurisprudenza: il reddito può essere dichiarato interamente dal comproprietario sottoscrittore del contratto di affitto e non vi è obbligo per gli altri contitolari dell'immobile locato di versare all'erario le imposte quota parte (Cfr. CTP Caltanissetta 973/2015 e Cassazione 19166/2003).Per la giurisprudenza quindi obbligato a dichiarare il reddito è solo chi lo ha effettivamente percepito e pertanto il comproprietario del bene che ha firmato il contratto di locazione. Tale orientamento trova tra l'altro conferme nella sentenza della Cassazione 3085/2016 che, interpretando l'articolo 26 Tuir nella parte in cui afferma che «i redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà (…)», ne esclude l'applicabilità appunto ai redditi da locazione in quanto redditi diversi non ascrivibili alla tipologia di quelli fondiari, i quali derivano da rendita catastale e non invece dalla corresponsione di denaro come i primi;

b) agenzia delle Entrate: il reddito deve essere necessariamente dichiarato pro quota da ogni comproprietario del bene affittato, il tutto indipendentemente dal fatto che il nome di questi si trovi citato o meno nel relativo contratto di locazione.L'agenzia delle Entrate, diversamente dalla Giurisprudenza, ritiene comunque applicabile al caso di specie quanto disposto dal sopra citato articolo 26 Tuir e considera pertanto anche il comproprietario non firmatario come uno di quei soggetti tenuti a dichiarare il reddito da affitto anche se solo in relazione alla propria quota di spettanza. Tale orientamento trova tra l'altro conferme anche nella circolare 20/E emanata dalla stessa agenzia delle Entrate il 4 giugno 2012 per cui, in caso di contitolarità di un bene, «il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari esplica effetti anche nei confronti del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile».

2. E se i comproprietari non firmatari non hanno mai percepito il canone di affitto?
Mentre per la giurisprudenza nessun problema si porrebbe in tal caso, stante quanto sopra, diversa è la posizione dell'agenzia delle Entrate. Quest'ultima infatti, alla luce dell'applicazione estensiva del menzionato articolo26 Tuir, procederebbe comunque a richiedere ai comproprietari non firmatari del contratto il versamento dell'imposta da essi ancora dovuta; il tutto indipendentemente dalla mancata percezione da parte dei medesimi della rispettiva quota di canone locativo. Per quanto riguarda quest'ultimo aspetto tra l'altro si sottolinea che è data facoltà ai contitolari non firmatari di domandare in ogni caso al locatore un indennizzo a titolo di risarcimento per non aver potuto usufruire del bene comune quota parte oppure per aver visto danneggiata la destinazione economica piuttosto che l'utilizzo del bene medesimo.

3. E se i non firmatari si accordano con il locatore per non apparire in contratto e non dichiarare il reddito?
Qui le posizioni di giurisprudenza e Entrate paiono trovare un punto d'incontro. Ovvero, finché è il solo comproprietario locatore a dichiarare l'intero reddito va tutto bene… Problemi potrebbero sorgere invece nel caso, ad esempio, di dichiarazione (a locazione in corso) della rispettiva frazione di reddito da parte di uno o più comproprietari non firmatari oppure ancora in caso di decesso di questi con conseguente subingresso degli eredi nelle relative posizioni. In tali casi infatti si verificherebbe fiscalmente una incongruenza fra quanto originariamente indicato sia nel contratto di affitto che in dichiarazione dei redditi e la situazione venutasi così a creare in conseguenza del mutare degli eventi. Il che porterebbe sempre l'agenzia delle Entrate ad effettuare degli accertamenti per omessa dichiarazione (articolo 36 bis Dpr 600/1973) ed a richiedere ai diretti interessati (e quindi anche ai contitolari non firmatari e/o loro eredi) la regolarizzazione della propria posizione mediante versamento delle imposte ancora dovute; il tutto però questa volta maggiorato di interessi e sanzioni!

4. In concreto quali sarebbero le conseguenze per omessa o infedele dichiarazione della quota di reddito locativo?
Sotto questo profilo un punto di riferimento è rappresentato dal Dlgs 471/1997 che, all'articolo 1, comma 7, afferma ad esempio che, in caso di opzione per la cedolare secca, in presenza di canone di locazione immobiliare ad uso abitativo non dichiarato o dichiarato in misura inferiore, le sanzioni risultano essere le seguenti:- dal 240% al 480% dell'imposta in caso di omessa dichiarazione del canone con un minimo di Euro 500,00;- dal 180% al 360% dell'imposta in caso di infedele dichiarazione. È bene ricordare anche che ogni comproprietario dell'immobile affittato è tenuto a pagare le imposte sul reddito da locazione non solo in relazione alla propria quota di possesso ma anche secondo la propria aliquota reddituale, per cui far dichiarare l'intero reddito locativo al solo contitolare del bene firmatario del contratto di affitto porta il rischio (soprattutto quando, fra tutti, è quest'ultimo ad avere il reddito complessivo più basso) che si configuri persino il reato di evasione fiscale, con le conseguenti sanzioni amministrative piuttosto che penali.

5. In conclusione come bisogna comportarsi?
Sulla base dell'orientamento espresso dall'agenzia delle Entrate (ancora oggi nettamente prevalente rispetto a quello giurisprudenziale), per evitare controlli e sanzioni di sorta da parte dell'erario, sempre opportuna l'indicazione dei nominativi di tutti i contitolari del bene affittato. Le modalità procedurali ammesse ed alternativamente adottabili dal locatore paiono essere le seguenti:A) iniziale indicazione in contratto dell'anagrafica di ogni comproprietario del bene locato con relativa sottoscrizione (questa sarebbe la soluzione ottimale);B) indicazione nel solo modello Rli di tutti i contitolari dell'immobile, anche se non menzionati nel contratto d'affitto;C) presentazione all'agenzia Entrate (successivamente alla registrazione del contratto) di apposito atto di ratifica integrativo e retroattivo da parte degli altri comproprietari del bene affittato unitamente ad un nuovo modello Rli.

Qualora poi i comproprietari non firmatari dovessero contestare ex post l'operato del locatore adducendo l'iniziale mancanza del loro consenso alla stipula del contratto de quo, la soluzione migliore per chi ha affittato pare sempre essere quella della immediata chiusura del contratto in essere e l'eventuale successiva registrazione di un nuovo contratto locativo con clausole che accontentino tutti i contitolari del bene e con la menzione in esso (a questo punto imprescindibile) dei dati anagrafici di ognuno di questi.