Gestione Affitti

Locazioni brevi, il problema del condominio e dei costi dopo il decreto di ieri

di Rosario Dolce

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Il Decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri , rubricato “Ulteriori disposizioni attuative del decreto-legge 25 marzo 2020, n. 19, recante misure urgenti per fronteggiare l'emergenza epidemiologica da COVID-19, e del decreto-legge 16 maggio 2020, n. 33, recante ulteriori misure urgenti per fronteggiare l'emergenza epidemiologica da COVID-19”, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale dell'11 giugno, tocca, sebbene indirettamente (cioè tramite alcuni brevi e succinti passaggi contenuti nelle linee guida allegate), anche il condominio, o meglio l'amministratore.

In particolare,l'Allegato 9 , denominato “Linee guida per la riapertura delle attività economiche e produttive della Conferenza delle Regioni e delle Province autonome dell'11 giugno 2020”, contiene delle indicazioni anche per le cosiddette “locazioni brevi”.

La previsione
Nello specifico la disposizione così recita: “Oltre al rispetto delle indicazioni di carattere generale, si raccomanda, al cambio ospite, l'accurata pulizia e disinfezione di ambienti, arredi, utensili e, laddove fornita, biancheria. Inoltre, a tutela di eventuali persone residenti o soggiornanti nel medesimo stabile nel quale si svolge l'attività di locazione breve, si suggerisce di provvedere con maggiore frequenza ad un'accurata pulizia e disinfezione anche di spazi comuni (es. ascensori, androni, scale, porte, etc). Tale ultima raccomandazione dovrà esser presa in accordo tra i condomini o, laddove presente, dall'Amministratore condominiale”.
Ora individuiamo cosa sono e quali fattispecie inglobano le “locazioni brevi”.

Locazioni brevi
Per contratto di locazione breve si intende, in particolare, un contratto di locazione di immobile a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa. A esso sono equiparati i contratti di sublocazione e quelli di concessione in godimento a terzi a titolo oneroso da parte del comodatario.

L'ambito applicativo è determinato, pertanto, in base alla causa del contratto e non in base al diritto che ha sull'immobile colui che lo mette a disposizione.
Circa l'oggetto del contratto, la norma di riferimento prevede che gli immobili posti in locazione debbano essere a destinazione residenziale (finalità abitative).
La locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) nonché, in analogia con quanto previsto per la cedolare secca sugli affitti, singole stanze dell'abitazione (Cfr. Circolare Agenzia delle Entrate n. 26/E/2011).

B&B
La disciplina in esame è stata ritenuta dall'Agenzia delle Entrate non applicabile in tutti quei casi in cui la “locazione breve” preveda insieme alla messa a disposizione dell'abitazione l'erogazione di forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell'immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale (circolare Agenzia delle Entrate prot. 24 del 12 ottobre 2017).

Il valore delle linee guida
Il valore da attribuire alle indicazioni contenute nelle citate linee guida- a fronte di quanto riportato nella sezione delle “locazioni brevi - è testimoniato dalla premessa dello stesso documento. Si tratta, per l'appunto, di suggerimenti, senza vincoli giuridici di sorta. Anzi, “Le presenti schede tecniche contengono indirizzi operativi specifici validi per i singoli settori di attività, finalizzati a fornire uno strumento sintetico e immediato di applicazione delle misure di prevenzione e contenimento di carattere generale, per sostenere un modello di ripresa delle attività economiche e produttive compatibile con la tutela della salute di utenti e lavoratori”.

Chi paga le spese?
In ogni caso, non ci si può esimere di apprezzare il valore della disposizione rispetto le stesse aspettative dei condòmini, a cui dovrà pure sottoporsi l'amministrator, non fosse altro che per i costi che si dovranno sostenere per garantire un'accurata pulizia e disinfezione anche di spazi comuni (es. ascensori, androni, scale, porte, etc).
Si potrebbe ritiene che, in forza a tale previsione, ad assumere tali spese dovrebbe essere lo stesso condòmino che vi dà causa, proprio in forza di tale sfruttamento causale.
Lo stesso avrebbe potuto essere onerato di documentarne il rilievo e la portata di tale attività e dei costi conseguenti allo stesso amministratore.


L'ultima ipotesi toccata dalla disposizione (si pensi a quella intesa contrattuale, tra le parti, a cui si fa riferimento) aprirebbe, invece, uno scenario di mutua collaborazione tra le parti. L'amministratore avrebbe diritto di conoscere il numero di ospiti che frequentano, di volta in volta, l'unità immobiliare concessa in locazione e i relativi tempi di permanenza, onde provvedere a contattare l'impresa di pulizia e disifenzione.

I dubbi
Solo questi pochi passaggi teorici fanno comprendere di quanto sia stata infelice il riferimento alle dinamiche condominiali in tema di “locazioni brevi”, siccome non definite normativamente anche sul piano delle responsabilità disciplinari.

Nel condominio vige, infatti, una regola non scritta: vale a dire quella dell' “uso potenziale”. Il maggior sfruttamento degli impianti e delle stese parti comuni, a fronte di immobili destinati ad attività recettive (quali i B&B o gli stessi affitta camere), è questione complessa e già affrontata dalla stessa giurisprudenza in più occasione.

La conclusione che si è sempre ricavata, a tal proposito (almeno fino a tutt'oggi), è stata quella per cui chi gestisce una struttura del genere non è tenuto - né potrebbe esserlo in forza di previsione assembleare - a pagare una contribuzione maggiorata delle spese condominiali, rispetto ai propri millesimi di proprietà.
Il criterio di ripartizione, quindi, non potrebbe essere alterato per via dell'esercizio “commerciale”, ma resta quello di un normale appartamento adibito a uso residenziale, come tutti gli altri (cfr, Tribunale di Roma, Sentenza nr. 19388/16).
A tal punto, non ci rimane di comprendere quale sarà l'effetto pratico della disposizione nella vita condominiale.


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