Da negozio a deposito, il contratto d’affitto va cambiato?
Qualora il conduttore di un negozio commerciale con contratto regolarmente registrato, provveda ad utilizzare il locale quale deposito di abbigliamento di un altro suo negozio, il locatore, anche in relazione all'indennità di avviamento prevista al termine della locazione, deve provvedere a richiedere la modifica del contratto? Oppure è ininfluente?
In caso di cessazione del rapporto di locazione, l'indennità per la perdita dell'avviamento di cui all'art. 34, co. 1, della Legge 27 luglio 1978 e s.m.i., pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto (21 mensilità per le attività alberghiere), costituisce un diritto per il conduttore dell'immobile adibito ad attività industriali, commerciali e artigianali di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica, ovvero all'esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo, a meno che sia intervenuta risoluzione per inadempimento, disdetta, recesso, fallimento, concordato preventivo, amministrazione controllata e della liquidazione coatta amministrativa del conduttore.
Ciò in quanto l'istituto in esame è teso, da un lato, a compensare il conduttore della perdita dell'“avviamento”, conseguente alla indisponibilità dei locali, dall'altro, di distribuire equitativamente alcune delle utilità, rimaste in capo al locatore in termini di incremento del valore locativo, su colui che ha contribuito a tale incremento di valore.
Tuttavia, ai sensi del primo comma dell'art. 80 della medesima legge, qualora il conduttore adibisca l'immobile ad un uso diverso da quello pattuito, il locatore potrà chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza, con conseguente decadenza del conduttore del diritto all'indennità di avviamento.
Infine, considerato che “la suddetta indennità non è però dovuta, in caso di cessazione del rapporto di locazione relativi ad immobili utilizzati per lo svolgimento di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori” (Trib. Brindisi 12.04.2017), preme richiamare il secondo comma del suddetto art. 80, il quale stabilisce che, se il conduttore muta l'uso pattuito dell'immobile e il locatore non esercita l'azione di risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all'uso effettivo, comportando, nel caso in esame, la decadenza dal diritto all'indennità di avviamento.
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