Antenne sul tetto: il contratto di concessione e la sua qualifica negoziale

Si occupa della concessione a terzi del lastrico solare di un condominio la sentenza della Cassazione a sezioni unite emessa il 30 aprile 2020, la numero 8435.

I fatti
A ricorrere alla Suprema corte due condomini dell'ultimo piano che utilizzavano da tempo per esigenze personali il lastrico concesso dal condominio ad una nota multinazionale che si occupa di fornitura di tecnologie e servizi di comunicazione, software e infrastrutture. Alla stessa era stata consentita dietro il pagamento di un correspettivo l'installazione di impianto per l'esercizio di telefonia mobile. I condomini chiedevano l'annullamento della delibera di concessione perché non approvata all'unanimità e in contrasto all'articolo 6 del regolamento condominiale, il quale vietava le innovazioni che rendessero inservibili le parti comuni al godimento di ciascun partecipante.

Le pronunce di primo e secondo grado
Davano ragione ai condomini il Tribunale e la Corte d’appello ritenendo l’impianto una innovazione vietata e considerando che il contratto con il quale il condominio aveva concesso il lastrico condominiale andasse qualificato come atto costitutivo di un diritto reale di superfici e per il quale è necessarioil consenso unanime di tutti i condomini ai sensi dell’articolo 1108 Codice civile.

Il ricorso alla Suprema corte e la definizione di innovazione
La Cassazione è stata chiamata dunque a dare esatta qualificazione al contratto stipulato dal condominio . La Suprema corte innanzitutto ha ritenuto che l’installazione del ripetitore di segnale non rientrasse nella disciplina dell’articolo 1120 Codice civile per le innovazioni. Per innovazione infatti è da intendersi la modifica della cosa comune che alteri l’entità materiale del bene trasformandolo ( da ultimo Cassazione 20712/2017 ). Il lastrico su cui è installato il ripetitore invece conserva la funzione di copertura del fabbricato e protezione dalle intemperie, perde solo, per la parte della sua estensione su cui il manufatto insiste, la destinazione al calpestio.

La questione incide sul quorum assembleare. Nel caso di innovazione è infatti necessaria l’approvazione all’unanimità, nel caso in cui non risulti possibile al condominio l’uso diretto della cosa invece la compagine condominiale può deliberare a maggioranza (Cassazione 22435/2011).

La qualifica dell’atto negoziale
Resta a questo punto da qualificare l’atto negoziale, se diritto reale di superficie o meno. A questo proposito incide la durata, la sorte del manufatto alla cessazione del rapporto, la determinazione del corrispettivo se unitario o a canone periodico, la regolazione degli obblighi del cessionario sulla manutenzione del manufatto, la forma dell’atto che se è pubblico lo qualifica senz’altro come contratto ad effetti reali.

La definizione di ripetitore
Va rilevata anche la definizione stessa dei ripetitori di segnale, ovvero se possano definirsi beni immobili o mobili, perchè nel secondo caso sarebbe completamente da escludere un diritto di superficie ovviamente. Le Sezioni unite ritengono che i ripetori sianno beni immobili, rientrando tra «le altre costruzioni, anche se unite al suolo a scopo transitorio» secondo il disposto dell’articolo 812, comme 2, Codice civile.

Alcune pronuce confermano che la nozione di costruzione comprende qualsiasi opera, non completamente interrata, avente i caratteri di solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo (Cassazione 22127/2009). Anche il Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001) all’articolo 3 , comma 1 lettera e), punto 4, ricomprende fra gli interventi di nuova costruzione la «installazione di ripetitori per i servizi di telecomunicazione».

Le diverse opzioni negoziali
Per questo motivo lo schema negoziale della concessione potrebbe essere individuato nell’atto costitutivo di un diritto reale di superficie, diritto che conferisce all’acquirente la facoltà di realizzare un manufatto sulla proprietà altrui ed entrare nella sua proprietà superficiaria. E’ possibile per la Corte però anche che questo diritto venga attruibuito mediante un contratto ad effetti obbligatori.

Nel caso in esame il contratto potrebbe anche essere ricondotto allo schema del contratto atipico di concessione ad edificare ad effetto obbligatorio, concessione soggetta oltre che ai patti negoziali alle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del Codice civile, articolo 1323, nonchè alle norme sul contratto di locazione.

Le maggioranze assembleari dipendono quindi, conclude la Cassazione, dalla definizione che il giudice di merito dà al negozio stipulato: se costitutivo di diritto di superficie si necessita dell’unanimità, se si configura un contratto di concessione ad edificare di natura obbligatoria inferiore a 9 anni si può invece deliberare a maggioranza semplice.

Le conclusioni
La Corte ha quindi accolto solo alcune delle motivazioni addotte dal condominio e dalla multinazionale e cassato la sentenza con rinvio perchè la Corte d’appello non aveva motivato la definizione di contratto con diritto di superficie erroneamente definendo innovazione il ripetitore e pertanto accogliendo la richiesta dei condomini di annullamento della delibera per chè non approvata all’unanimità.

Sarà il giudice di merito a questo punto a precisare la tipolo gia negoziale, dalla quale discenderà il quorum assembleare. Il manufatto concludeva la Corte occupava, tra l’altro, solo una minima parte del lastrico non limitando del tutto l’utilizzo da parte dei condomini del settimo piano.